引言

荷兰的银行业相对发达，最早提出了住房反向抵押的理念，后经过发展，美国于20世纪60年代提出了真正意义上的住房反向抵押。随后老龄化问题在全球逐渐受到重视，我国也推出了“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，正式确立了“住房反向抵押”这一称谓。近年来，卫健委数据表明，我国60岁以上的人口占比超过了10%，且这一比例呈现上升趋势，预计在“十四五”末期将超过20%，在2035年将超过30%。在人口老龄化加剧的大背景下，养老保险体系也面临着诸多的问题，加之目前经济形势存在诸多不确定性因素，仅依靠财政不足以支撑高质量的养老需求，养老保障面临巨大的挑战，亟需大力发展第三支柱。住房反向抵押养老保险与老龄人口的不断增加相伴而生，前景看好。

住房反向抵押的现实和法理基础

养老金融大背景提供现实基础

中国的人口基数大，未富先老的问题长期困扰着国人，人们也越来越认识到“养老金”的重要性和必要性。对此，我国建立了“三支柱”养老金体系，通过市场化投资推动其不断发展，然而依旧存在发展不平衡等问题。所谓养老问题就是人们要在年轻时做好规划，将现有资源配置到晚年使用，社保的运行机制也是将年轻人创造的资源通过市场机制供老年人享用，故养老问题具有时间性，金融作为一种工具，能够跨越时间、空间优化资源配置，两者的底层逻辑是一致的。

基于此，产生了养老金融的概念，主要是指围绕社会成员各种养老需求所进行的一系列综合性金融活动，其在发展过程中形成了以养老金融、养老服务金融、养老产业金融为核心的体系。根据目前市场现状，主要是由保险公司、基金公司、商业银行和信托公司提供养老金融产品，政策促进养老金融蓬勃发展，做好养老金融大文章，保障金融市场稳定，推动经济高质量发展。从目前的实践来看，金融工具确实对养老问题起到了积极作用，故而提出养老金融并大力发展养老金融，有利于养老保险的发展，住房反向抵押养老保险有了坚实的现实基础。

商业养老保险是我国养老体系的重要发展板块之一，反向住房抵押养老保险与我国养老体系布局相契合，有利于构建完整的“以居家养老为基础，以社区养老为依托，以机构养老为补充”的养老模式，真正做到老有所养，老有所依。住房反向抵押养老保险可以实现居家养老与机构养老相结合，既可以在熟悉的家中安度晚年，又可以与保险公司签订协议，妥善实现处分房屋和养老费用的平衡，具有可行性。

住房反向抵押养老保险的法理基础

西方发达国家在应对老龄化问题时提出“住房反向抵押”，其概念最早萌芽于荷兰，兴盛于美国，经过多年发展，逐步制度化、规范化，日渐完善，虽然制度名称不尽相同，但是内容均强调了如何“以房养老”。在英美法系中住房反向抵押被称为倒按揭。具体而言，英美法中的按揭制度是由双方自行约定的担保方式，其又分为普通法按揭和衡平法按揭，其赎回权的设置也不尽相同，其中普通法按揭通常要求占有担保物，可以直接行使担保权力，而衡平法按揭中转让的是受益权，无需转移占有担保物，故而赎回权设立了一个宽限期。后经社会发展需要，按揭与财产负担相结合，其本质上与大陆法系中的抵押一致。反向住房抵押的倒按揭是按揭制度的特殊表现形式，由贷款人向借款人提供稳定收入，当借款人去世或出售财产时一次性清偿的模式。西方已有相关法理基础，我国引入住房反向抵押也可以借鉴域外的经验。

2003年，孟晓苏和柴效武教授建议引入住房反向抵押制度并对该项制度作出系统性阐述，金融机构通过与老年人签订贷款合同，取得老年人自有房产的抵押权，并在老人去世后获得房地产的处置权，处置所得收益用于支付贷款，若有剩余则进行遗产划分。住房反向抵押不等同于以房养老，以房养老的范围更为广泛，包含买卖合同、房屋租赁、抵押权、信托等法律关系，住房反向抵押也不同于居住权养老模式，不必受制于居住权的用益物权性质，通过住房反向抵押，老年人可以继续拥有房屋的完全产权，直至老人去世后才会发生权属变化，这一点更符合我国老人的传统思想。

我国虽然未针对住房反向抵押进行专项立法，但是相关部门为住房反向养老保险的顺利发展出台相关政策，自2013年9月出台《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，2014年6月发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（以下简称《指导意见》），保险公司在金融市场发挥重要作用，我国正式开启住房反向抵押养老保险试点。

住房反向抵押养老保险实施现状

（一）以房养老模式的发展脉络

在我国正式推行住房反向抵押养老保险之前，以房养老的模式已经存在，部分人已经意识到以房养老模式可以作为养老体系第三支柱的重要组成部分。通过住房价值既能换取高品质养老及提升老年人晚年生活的质量，又符合传统观念，基于此，也引发了更多养老模式的探索。在正式推行住房反向抵押养老保险之前，2005年时南京已出现以房换养的模式，老年人通过将自己的房屋产权交付给老年公寓，由老年公寓提供养老服务，该模式类似于遗赠扶养协议，然而老年公寓作为民企，所受监管不够，存在极大的法律风险，在此基础上发展出以养老住房反向抵押养老保险，与以房换养不同的是抵押对象变为保险公司，而保险公司作为金融机构，受到更为严格的监管，更能够保障老年人生前继续享有房屋产权居住权以及自由支配养老金的权利。虽然以房换养模式，难以面对风险，但也是我国一方养老探索的一步尝试。此后2007年北京推行的委托租赁计划以及上海实施的售房返租计划，2011年中信银行推出养老按揭——信福年华卡，2012年四川德阳社区协议尝试的邻里售房模式等，均是对以房养老的进一步尝试，这些虽然没有取得普遍性发展的效果，但是也取得了一定的成果，其实施的理念和经验依然具有借鉴价值。

（二）住房反向抵押养老保险的政策支持

随着我国老龄化问题日渐突出，养老方面财政压力加剧，老年人对高品质养老的需求日益增长，住房反向抵押制度的优势由此逐步凸显，2013年在国务院的牵头下，住房反向养老保险试点正式起步后不断扩大试点范围，通过一系列的政策，不断鼓励发展住房反向抵押养老保险，我国商业养老保险也紧随政策，逐步尝试。综上所述，相关部门对住房反向抵押养老保险的发展持积极态度，不同部门的政策扶持奠定了其发展的基础，但毕竟属于新型养老模式，难以让广大人民群众普遍接受，采取了四城市试点向多城市试点的方式循序渐进，逐步推行到全国。在发展过程中总结经验，结合我国养老市场的特点，总结归纳住房反向养老保险的发展，详见表1。

发布日期	发布机构	文件名称	意义
2013年9月	国务院	《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）	最早提出在我国发展住房反向抵押养老保险的政策倡议
2014年3月	原保监会	《保险业服务新型城镇化发展的指导意见》（保监发〔2014〕25号）	为开展住房反向抵押养老保险在我国的试点提供良好环境
2014年6月	原保监会	《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（保监发〔2014〕53号）	决定自2014年7月至2016年6月将北京、上海、广州、武汉四地作为实施试点
2014年8月	国务院	《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》（国发〔2014〕29号）	为我国开展住房反向抵押养老保险制度获得更多政策帮扶打下基础
2015年2月	原保监会	《老年人住房反向抵押养老保险试点统计制度》（保监发〔2015〕2号）	对我国住房反向抵押养老保险在各地的试点情况进行全面了解
2016年7月	原保监会	《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》（保监发〔2016〕55号）	决定住房反向抵押养老保险在我国的试点期间延长、试点范围扩大
2017年6月	国务院	《关于加快发展商业养老保险的若干意见》（国办发〔2017〕59号）	进一步指出要大力发展住房反向抵押养老保险，并要求相关部门要提供政策支持
2018年8月	银保监会	《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》（银保监发〔2018〕43号）	肯定前阶段的试点情况，鼓励将住房反向抵押养老保险推广至全国范围内开展

（三）住房反向抵押养老保险产品现状

虽然有诸多政策支持，但是住房反向抵押养老保险的发展并非一帆风顺保险双方存在供需双冷的情况，保险公司产品开发不积极，大家参保热情也不高，据统计老年人参与该项目的积极性远低于预期。具体而言，幸福人寿公司2015年推出的“房来宝”商业养老保险项目是我国第一个住房反向抵押养老保险产品，也是唯一一个发展起来的产品，然而从经营数据和参保人数两个维度看依旧远低于预期。此外，尽管人民人寿公司也在2016年推出过“安居乐”项目，但是该项目并未真正投入市场。由此可见，住房反向抵押养老保险存在的“供需双冷”的情况一直存在，尽管政府会进行一定的政策扶持，但由于诸多方面的影响，商业养老保险的发展仍旧存在极大的困难，尽管通过住房反向抵押养老保险使得老年人在养老期间获得相对稳定的养老保险金，但是老年人投保意愿依旧较低，相较于巨大的老年群体，参保人数比例极低，故而可以发现住房反向养老保险产品的试点效果并不理想。

三、住房反向抵押养老保险的发展困境与法律障碍

我国住房反向抵押养老保险在发展过程中既具有商业保险的市场活力，也有政策扶持的制度基础，但是在发展过程中也不可避免地存在“政策直接治理、制度与理念杂糅、权利义务以及法律责任不明确”的问题，且《中华人民共和国民法典》尚未将住房反向抵押纳入物权编担保物权之中。

保险公司“处置权”是否属于流押条款

住房反向抵押养老保险试行初始，原保监会在《指导意见》之中设立“处置权”是指保险公司于老人过世后取得对房屋进行处置的权利，其权利的行使可能存在抵押权人与抵押人之间价值利益不平衡的情况。抵押权的设立目的是依法给予债权人抵押财产折价、拍卖、变卖所得价款的优先受偿权，从而保障债务人依法履行自己的义务。住房反向抵押养老保险设立的“处置权”其性质与“流押条款”相似，存在与抵押权的本质是否相符合、与不动产登记转移的相关规定不符，是否有违物权公示原则等问题，这容易导致产权人与登记人之间的矛盾。故而“处置权”是否具有法律基础，是否与民法规定的禁止流押相冲突，这两个问题仍旧是发展住房反向抵押养老保险必须解决的主要法律问题之一。

流押条款系抵押权人和抵押人事先约定，在债务清偿期届满而未获得清偿时，抵押物的所有权移转给抵押权人所有。我国长期禁止流押，即使当事人之间约定流押条款也是无效的。流押条款因为抵押物价值过高极其容易导致利益失衡，且届期不清偿债务便可以直接取得抵押物所有权，与我国现有法律程序不符，既打破了物权公示原则，又违背了抵押权的担保物权的本质，故而我国对此长期采取禁止主义。而住房反向抵押的运营方式从表面上来看是具有流押条款之嫌，但其是否属于流押条款还得从本质上入手，深入分析。

建设用地使用权续期规定不明

老年人以自有房产参保住房反向抵押养老保险时，极有可能出现房屋建设用地使用权的期限问题，因为老年人自有房屋可能已经使用多年，而法律规定的建设用地使用权期限仅70年，所以保险公司可能面临房屋剩余使用权期限短于或略多于保险期限的问题。目前《中华人民共和国民法典》明确规定了70年的住宅建设用地使用权，但是对于使用权续期并未做出清晰明了的规定，在这样的背景下，保险公司面临使用权期限马上届满的参保人既不能以此为由拒保，又不能很好规避这一问题可能带来的经营风险，这一问题不能解决，保险人指定住房反向养老保险产品的积极性将大受打击。

当使用权期限届满时，建设用地使用权是否能够续期，如是不能续期，由政府回收房产，其支付的补贴费即剩余产权价值是否足以抵扣总共需要给付的养老金额度，若是大概持平，保险公司无盈利可言，若是不足，保险公司将面临严重亏损。如是建设用地使用权能够续期，那么续期的期限、费用的标准如何设定更为合理，无偿的永久的续期还是付费申请续期，目前尚未有明确的约定，若是需要付费申请续期，这个费用应当由投保人支付还是由保险人支付，相关问题尚未解决，其不稳定也导致保险公司面临着一些经营风险，从而打击了反向抵押养老保险发展的积极性。

法律体系不完善

从行政部门角度看待住房反向抵押养老保险问题，发现政府的激励政策效果不佳，监督机制有所缺失。“住房反向抵押养老保险”的概念起源于西方国家，在我国尚未有完善的法律制度或法律原理作为支撑，该制度与中国法律体系尚未形成良好的衔接，行政部门的相关政策难保不会与法律法规存在冲突，保险公司和投保人均会担忧发生纠纷时难以找到适合的法律依据，不利于市场经济的发展，相同的困境也存在于司法领域，这样的情况不利于住房反向抵押养老保险制度的建立。

从保险人的角度看待反向抵押养老保险，鉴于保险公司作为金融机构，接受较为严格的金融监管，在保障养老保险稳定的同时，也限制了保险公司投资途径，可能对盈利空间有影响，故而保险人对于反向抵押养老保险试点的热情并不高。从投保人的角度看待住房反向抵押养老保险，这是一项涉及资源配置、健康寿命、养老考量和法律关系融为一体的复杂问题，根据研究表明，大部分人尚未对自己的养老计划做出具体的安排，更有少部分人甚至尚未认真思考过养老问题，大部分投保人由于信息差，对住房反向抵押养老保险的认知并不充足，从而不信任住房反向抵押养老保险产品，当然市场上存在养老诈骗也是广大老年人不敢参与投保的原因之一。与此对应的，依据“保险金之谜”理论，由于投保人参保意愿较低，加之需要面对诸多经营风险，保险人在养老保险产品的积极性也相应降低。面对这样的困境，政府并未能够通过强化监管降低诈骗风险，养老监管体系尚不完善，政府也并未能够出台高效的政策激励投保人、保险人积极加入反向抵押养老保险试点之中，在这些方面仍需进一步加强。

此外，信息公开制度的疏漏，也是住房反向抵押养老保险难以健康持续稳定发展的重要原因。尽管住房反向抵押养老保险有利于老年人享有高质量养老，但由于保险产品具有复杂的金融属性，大部分老年人并不能理解并相信相关产品。基于诚实信用原则，保险公司以及政府均应当增加信息透明度，构建披露制度，减少信息偏差，增加监督机制，保障双方的平衡。

综上，住房反向抵押养老保险发展过程之中面临的诸多问题均是因为尚未形成完善的法律体系来应对构建住房反向抵押养老保险制度会出现的情况，针对具体问题进行具体分析，因地制宜，设置符合中国人需求的住房反向抵押养老保险产品，才能推动住房反向抵押养老保险制度稳定发展。

四、住房反向抵押养老保险发展的完善路径

准确定义“处置权”

首先，我们必须明确住房反向抵押养老保险制度中的处置权，并不等同于流押条款。流押条款是指双方当事人通过担保合同，在设立抵押或质押时，约定债务履行期限届满而担保权人尚未受清偿时，债权人获得担保物的所有权。而住房反向抵押养老保险制度中的处置权是指投保人死亡后，保险人获得特定抵押房产的处置权，投保人与保险人之间签订的保险合同期限届满后保险人获得房屋所有权，这并非设立住房抵押的真实目的，投保人与保险人之间订立抵押，主要目的是利用抵押物的实际价值换取稳定的养老金额，该处置权是双方真实意思表示达成合意的结果。

投保人与保险人在订立保险合同时，可以约定房屋处置方式，保留了赎回权。例如为老年人及其继承者设立赎回权，即继承人或受益人清偿保险人所支付的养老金本息后，可赎回房屋所有权，保险人有配合的义务，这样就不涉及房屋所有权转移问题；若不行使赎回权，则由保险公司实现担保物权，在处置完抵押房产后，将多于养老金总额部分退还老年人或其继承人。保险人并不能通过住房反向抵押养老保险获取不当得利，也不存在侵害债务人及第三人权益，基于此底层逻辑，处置权并不等同于流押条款。住房反向抵押养老保险既要保证保险公司的营利性，也要保障老年人养老，其本质是老年人通过住房反向抵押合同获取更为稳定、固定的养老现金保障，双方平等协商达成合意，并不违反公平原则，也未违反法律规定。但是为了减少理解差异导致的纠纷，应当明确“处置权”的真实含义，可以对其进行司法解释，加强其法理基础。

妥善处理住宅建设用地使用权期限

住房反向抵押养老保险制度与住宅建设用地使用权制度之间的矛盾，主要在于民法典规定了住宅建设使用权期限为70年，以住宅房屋进行抵押时，是将建筑物与建设用地使用权一并抵押，所有权人享有对房屋的所有权以及对房屋建设地的占有、使用权能，但是房屋所附属于的土地的权属仍然归国家所有，这将影响房屋所有权人对其所有权的行使期限。基于此，住房反向抵押养老保险中保险人需要充分考虑投保人抵押的房屋产权价值及期限、期限届满后续期及费用问题，然而针对住宅建设用地使用权期限续期问题尚未有明确规定，学界主要有两种观点，一是支持期限届满后无偿且永久地自动续期，这一观点符合老百姓的期待，但是也容易阻碍社会建设的进步；另一观点是认为土地使用期限不宜永久、自动续期，而是应当确立相应的收费标准和期限标准。我更支持后一观点，出台相关法律，对住宅建设用地使用权期限及其续期期限和费用问题作出明确的法律规定，采取有偿申请续期的方式更有利于维护社会稳定，但与此同时，各地相关部门应当综合考虑实际情况，出台相应的政策，国务院等统筹全国各地具体情况，出台关于住宅建设用地使用权续期费用及期限的法律法规。这样才有利于保险人和投保人清晰地了解订立住房反向抵押养老保险合同的收益和结算，也可以根据具体法律法规及政府政策约定续期费用由投保人或保险人缴纳，更能体现双方的真实意思表示。

（三）完善相关法律制度

尽管住房反向抵押养老保险的试点情况未达到预期，但是经过多年的发展，住房反向抵押养老保险为更多人认识并接受，大众对其认可度也有所提高，住房反向抵押养老保险制度确实是应对人口老龄化的一项重要举措，在我国还是具有发展的必要性和可行性的，我们应当积极探究并完善其发展路径。

由于我国尚未有具体的法律规定对此进行保障和规制，不妨将目光聚焦于西方已有的法律制度，取其精华。住房反向抵押养老保险在美国的发展较为突出，美国对此进行了专门立法，通过了《全国住房法案》，使得HECM模式有了法律支撑。我国《保险法》中对住房反向抵押养老保险的规定尚不够充分，鉴于住房反向抵押养老保险的特殊性，既具有人身属性，又兼具财产属性，其运行规则与一般的人寿保险、健康保险、意外保险均不相同，住房反向抵押养老保险是在被保险人死亡之前支付稳定的养老金，其给付条件并不考虑被保险人的健康状况，也不以被保险人发生意外、疾病或身故情况作为给付标准，可以将其归类于特殊的人身保险合同，可以依据其特性做出相应的司法解释，让司法领域对这类案件有法可依，行政法规也可以对住房反向抵押养老保险制度进行补强。

现有的《保险法》难以应对新型保险产品带来的问题，在类似于住房反向抵押养老保险这类特殊险种发生纠纷时难以解决，《保险法》中关于保险人、投保人、被保险人的权利义务可以增加兜底性条款，更为灵活地应对住房反向抵押养老保险运行过程中可能会出现的法律问题，待到时机成熟可以修订《保险法》，将其纳入法律规制的范畴，提高其法律位阶。

此外，由于住房反向抵押养老保险的发展涉及金融行业、房地产行业等多个行业，面临解决社会养老问题，其发展所需资金不能仅依靠单家保险公司的投资收益，政府可以在法律规范的框架之下出台相关政策，帮助保险公司拓宽市场，协助联合多个公司或行业龙头共同开发住房反向抵押养老保险产品，对此提供保障和监督，也注意不要过度干预市场经济。住房反向抵押养老保险的发展仍有诸多问题需要克服，唯有有法可依，有法必依、执法必严、违法必究，形成法律体系，才能保障住房反向抵押养老保险持续健康地发展。

五、结语

据相关数据、报道显示，中国到2025年将有4.37亿老年人口，老龄化加剧至峰值，在此背景之下，发展住房反向抵押养老保险是应对养老问题的重要举措之一，然而住房反向抵押养老保险目前的发展正处于瓶颈期，为保证其能正常发展，帮助广大老年人解决养老问题、缓解社会、政府的养老压力，必须首先从立法层面解决好“处置权”等权属问题，保证住房反向抵押的合法性、可持续性。

鉴于住房反向抵押养老保险在我国发展时间较短，部分方面经验不足，可以积极借鉴域外的成功经验，加强我国对于住房反向抵押养老保险的顶层设计，推动其更好地发展。当然一项新制度的完善及其配套的法律体系的建立完善并非一朝一夕可以完成，需要社会广大人民群众与国家机关携手共进，也呼吁更多人们关注养老问题。

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