我国不动产预告登记制度的性质与效力研究

引言

我国物权变动以登记生效为原则，预告登记制度的最终目的是成功实现本登记，但其本身并不直接引起物权归属的变化。只有在条件成熟时，预告登记权利人请求办理本登记，才能成为真正的物权人。关于预告登记的性质，理论界和实践界对其都有不同的见解。随着经济快速发展，不动产交易日趋复杂多样，预告登记制度的重要性日益凸显。预告登记是权利人为保障将来实现物权，通过协议在登记机构办理的、记载于登记簿并对外公示的登记方式。其本质是对债权请求权的登记，但法律为保障其目的实现，赋予该请求权一定的物权排他效力。因此，如何界定此种情形下的预告登记，成为探讨其性质的关键。本文通过比较研究域外相关制度，提出对预告登记性质的理解。预告登记的效力建立在对性质的正确理解及立法目的的解释基础上，是制度功能实现的核心。自该制度引入以来，无论是德国还是日本，其效力规则始终处于不断完善之中。我国在借鉴成熟经验的基础上，结合本土实际，逐步构建相应规范，目前仍处于持续优化阶段。当前，我国不动产预告登记在保全权利方面的效力较为明确，但其他效力仍有待进一步健全。只有构建完备的效力体系，才能更好地平衡各方利益，保障未来物权的实现。根据现行法规，预告登记权利人请求办理本登记是实现债权请求权的方式，而限制义务人在登记后的处分行为，则体现了保全效力的作用。《物权法》第二十条将预告登记确立为一种特殊的不动产物权登记方式，但条文字数有限，难以支撑完整的效力规范体系。与域外成熟制度相比，我国在预告登记效力方面的理论研究和制度设计仍存在诸多不足。本文从预告登记的基本理论出发，系统研究其效力问题，分析当前制度存在的缺陷，并提出相应的完善建议。

一、不动产预告登记的概念界定

德国《民法典》中首次被正式确立的预告登记制度，最早起源于普鲁士法中的“异议登记”，之后又为奥地利、瑞士、日本等国家所采纳。2007年我国出台的《中华人民共和国物权法》对于该制度有着开创性的意义，即首次以立法形式提出并确立了预告登记。《物权法》被正式发布后对该条文进行了权威解释，指出其主要功能是预防所有权人的“一房二卖”行为。原因在于能够使不动产发生物权变动的生效要件是登记行为，为了更好地保护善意购房者的利益、维护稳定的交易秩序，使未来的不动产物权变动这一请求权在某种程度上具备了部分物权效力，这样才能对抗后来的出卖人对不动产的再处分行为，有利于实现权利人的期待结果。

关于不动产预告登记这一概念，国内外许多专家学者都对其进行了阐释，我国理论界对此概念的界定也曾产生激烈争论。总结起来主要有以下四种界定方式：一是以孙宪忠教授为代表，将概念界定的重点放在立法宗旨上，主张不动产预告登记是为了保障将来的物权变动请求权能够顺利实现。二是以前一种观点作为参考依据，主张在当事人所期望发生物权变动的条件尚未成就时，权利人能够基于此种请求权或者本登记的顺序而完成的一种登记。三是同样以第一种方式作为参考依据，主张申请不动产预告登记要求当事人双方存在与此相关的约定为条件，从而限制不动产预告登记的申请范围，因此可以将不动产预告登记的概念界定为权利人为保证债权和未来物权的实现，由双方当事人根据相关约定而向登记机关申请预告登记的行为。四是认为不动产预告登记存在的目的是保护权利人期望实现请求权这一目的，而于本登记成功办理前，通过这种暂时登记行为对登记义务人的后续处分行为加以适当限制。

通过对上述概念界定方式进行梳理总结出，虽然各自的表达方式存在一定差别，但其中对于预告登记的立法目的和本质等是存在共通之处的，即性质是未来发生的不动产物权变动请求权。本文认为，要对不动产预告登记的概念进行界定，应从以下几个方面入手：第一，预告登记作为一种特别的不动产登记，它的立法目的是为保护实现未来的物权变动请求权，在该目的实现前进行登记能够使之具备公示公信的效力，从而具有物权的一定属性。第二，不动产预告登记的发生于双方当事人的债权合同成立后本登记提出申请前。所以，本文认为，不动产预告登记是为保障未来发生的物权请求权顺利实现，而于本登记办理前对双方当事人签订的债权合同进行登记，以增强其公示公信力，并因此赋予其一定的物权属性。

二、不动产预告登记制度的法律性质

（一）物权说

该学说主张预告登记后的不动产物权变动请求权与物权具备同等效力，理由在于通常情况下，只有双方当事人按照法律规定的条件和程序办理了权属转移登记，物权才会发生真正的移转。但预告登记制度的出现，使非权属移转登记以外的行为可以先行取得物权属性，同样会发生物权变动的效果。

（二）债权请求权说

主张债权请求权说的学者认为，预告登记的设立意义在于使不动产物权变动请求权按照登记权利人的期待发展，最终使债权合同项下的物权得以圆满实现。其具体实施方式是通过预告登记来排除登记义务人或他人的不当干涉。持此说者主要是从该制度所保全的对象来进行界定的，理由在于预告登记的权利人和义务人在办理权属转移登记之前，二者之间只存在以不动产物权为内容的合同这一债权，此时涉及的法律关系类型是债权请求权。但是该合同约定的内容涉及未来物权的变动，为了防止在这期间登记义务人随意将物权进行处分以保障登记权利人的合法权益，才设立了预告登记制度。

（三）准物权说

主张准物权说的学者认为，权利人在经过预告登记后所享有的权利不能简单地将其归纳到债权或是物权，实质上该权利是处于债权和物权的中间地带。准物权虽然在本质上与典型物权不同，但在法律效果上与传统物权有着差别不大的功能，即具备较强的排除功能，所以以准物权来界定预告登记权利人所享有的权利的法律性质更为合理。通过赋予准物权人与传统物权相类似的权利，来对登记义务人的处分权利加以限制。因此，这种学说与预告登记制度的设立目的和用途更为适配。

（四）债权物权化说

相较于上述几种学说，债权物权化说是当前学术界较为认可的理念。以梁慧星教授为代表的部分学者认为，此种学说就是通过预告登记这一方法使不动产物权变动请求权这一债权具备了物权的排他效力。此时预告登记义务人（不动产物权合同里的出卖人）再对该不动产加以处分，若此种行为妨碍到登记权利人对合同标的物的顺利取得，就会受到预告登记这一行为的限制。

通过对上述几种学说进行阐释可以得出，“物权说”的最大缺陷在于将预告登记所保护的请求权等同于物权，因为物权除了排他效力外还有其他效力，例如支配效力等。预告登记的权利人并不会因预告登记而获得对登记标的物的支配权。此外，“债权请求权说”将该请求权与一般债权等同起来的做法是不全面的，该学说忽视了不动产物权变动请求权为该制度所赋予的排他效力。本文更赞同“债权物权化说”，理由在于该学说更好地协调了“物权说”和“债权请求权说”的矛盾之处。简单地说，该学说并未违背“物债两分”的区分原则。不动产预告登记的保障功能不具有永久性，在预告登记办理完毕到本登记办理前的这段时间，由于登记标的物的所有权还没有真正发生变动，若登记义务人对该标的物进行处分，登记权利人只能基于合同债权去追究义务人的责任，这并不利于保护权利人的权益。预告登记制度的出现打破了权利人所处的困境，通过登记可以对物权人再处分登记标的物的行为加以制止，使这种妨害权利人利益的处分行为不产生物权变动的效力。

三、我国不动产预告登记制度效力的缺陷

（一）不动产预告登记制度顺位保全效力缺失

不动产预告登记制度的顺位保全效力直接关系到不动产物权的归属问题，因此无法忽视其重要性。通过上述对不动产预告登记制度的概念和法律性质加以论述，得出了一项重要结论，即预告登记制度实质上只是一种暂时性保全措施。预告登记的完成可能产生两种相反结果，即一种结果是不动产物权顺利发生当事人期待的变动，另一种结果是由于某些客观情况的发生致使此种物权变动请求权归于灭失。若后一种结果中的客观情况并未发生，且物权变动请求权在其存续期限内顺利提出办理本登记的申请，那么本登记的顺位应溯及至何时发生效力，才能真正发挥预告登记制度的核心价值。关于这个问题，学术界和实务界均为统一观点，即本登记的顺位溯及至预告登记之日生效。

所谓顺位保全效力，是指预告登记具有确定权利实现顺序功能。具体而言，当相关当事人申请办理本登记时，若登记标的物上存在多个尚未实现的物权请求权，则这些请求权的实现顺序将按照预告登记的时间先后来确定。以此排序后，只有在顺位在先的物权变动请求权因客观原因消灭或者权利人主动放弃时，后顺位的登记权利人才有可能实现其物权变动请求权。简言之，在不动产登记簿上存在多个物权时，适用“先登记者优先”的规则。此外，该制度还能把未登记的第三人直接排除在顺位之外，防止其接入权利实现过程，从而保障登记权利人顺利取得所期待的物权。由此可见，顺位保全效力对于确保物权变动请求权的圆满实现、明确预告登记标的物的物权归属具有重要作用。然而，目前我国对于该效力的规定仍然较为欠缺，导致在先权利人的请求权往往难以实现。因此，只有完善不动产预告登记制度中的顺位保全效力，才能更好地实现该制度的设立初衷与法律价值。

（二）不动产预告登记破产保护效力规定空白

在预告登记制度的现行立法中，关于破产保护效力的规定仍属空白状态。由于预告登记保护的是未来实现不动产物权变动请求权，致使其虽具有一定排他效力，但权利人尚未取得对物权的实际支配地位。此时一旦破产债务人进入破产程序，预告登记的标的物就会被归入破产财产范围。预告登记权利人所享有的债权与普通债权相比并无差别，无法以办理预告登记作为主张优先受偿权的理由，这显然不利于对权利人利益的充分保护。关于预告登记在破产程序中应发挥何种作用，目前尚未形成统一结论。实务中，为最大限度地保障债权人的整体利益，破产管理人通常会解除尚未履行完毕的合同，以减少破产财产上的请求权负担。预告登记权利人和义务人所签订的物权变动协议也属于尚未履行完毕的合同。根据《企业破产法》第十八条第一款的规定，对于双方当事人均未履行完毕的合同，破产管理人在受理破产申请后，享有在催告期届满通知对方解除合同的权利。合同一旦解除，预告登记所保全的债权也随之消灭，预告登记制度在破产程序中的效力也会因此被架空，其应有的排他和对抗效力处于“冻结”状态，难以发挥该制度设计的初衷。

（三）对后处分行为不宜采取“限制处分”的模式

在预告登记的有效存续期间，后处分行为是指预告登记义务人实施的可能妨碍登记权利人请求权实现的处分行为。我国《民法典》第二百二十一条第一款对此作出明确规定，从条文内容来看，我国对后处分行为采取的是“限制处分模式”。具体而言，不论登记权利人是否同意该处分行为，也不论该行为是否实际影响到登记权利人的合法权益，法律上一律不予许可。

与我国现有规定不同，德国和日本等国采取的是“相对无效”模式。德国将判断重点放在后处分行为是否实质妨碍物权变动请求权的实现，如没有妨碍则有效；日本则授权登记权利人向主管机关提出申请，由主管机关决定是否否认该行为。二者的共同点在于均不直接否认后处分行为的效力，这一模式在国际社会获得广泛认可，其优势在于保护了登记权利人的同时也考虑到了交易效率和交易公平。

限制处分模式虽有利于明晰权属、减少争议，但其弊端也同样明显。例如，该模式难以完全适用于抵押权预告登记的情形。在抵押权登记中，抵押物的权利人本就享有对抵押财产的处分权，若在预告登记阶段过度限制其处分自由，可能显失公平。通过对《担保制度解释》第五十二条加以分析可以了解到，即使义务人在抵押物上另设抵押权或其他物权，抵押权的优先地位依然不受动摇，登记权利人仍可向受让人主张本登记。因此，本文认为在抵押权预告登记场合，不宜过度限制处分自由。

四、我国不动产预告登记制度效力的完善

（一）增强不动产预告登记的顺位保全效力

在我国不动产交易市场中，由于房产价格波动较大，“一物数卖”“一物数抵”等现象屡见不鲜。此时同一不动产上往往同时存在多项权利登记，引发一系列法律问题，如这些权利能否都应被保护、若权利之间发生冲突该怎么取舍、最终物权权属如何确定等。这种背景下的不动产预告登记的顺位保全效力就会显得无比重要。要使顺位保全效力预告登记场合充分发挥作用，根本途径是在立法层面明确赋予其顺位保全效力。具体而言，第一，预告登记办理后，第三人仍参与到该不动产交易，则推定其已经知晓标的物上存在权利负担。第三人可基于这一信息决定是否参加交易，这体现了预告登记的警示效力。第二，若登记义务人明知存在预告登记，仍实施转让、抵押等妨碍权利人权益的处分行为，可认定其主观上存在恶意。此时，最先完成预告登记的权利人应获得优先地位，权利实现的顺序由此确定。尽管现行法律规定此类后续处分行为无效，但若是登记机关登记错误，后续加以更正并非最优解决方法，因为得要求申请人承担举证责任，申请人因此陷入两难境地。直接以立法方式赋予在先权利人顺位优先权则能有效解决此类问题。

（二）增强不动产预告登记的破产保护效力

我国立法设立预告登记制度，旨在保障将来物权的实现。若该制度在破产程序中无法对抗其他债权，其立法目的便难以实现。如果未以明确的立法条文对破产保护效力加以确定，外界将无从识别其在破产程序中的地位，可能导致预告登记权利人在破产后故意隐瞒财产状况，与不知情的登记权利人签订不动产物权协议，从而使权利人陷入被动地位。因此，有必要填补我国立法上有关不动产预告登记的破产效力规定的漏洞，只有这样，才能保全权利人将来物权的实现，更好地保护预告登记权利人的合法权益。

填补上述漏洞需要将破产保护效力纳入后期预告登记立法过程中的考虑范围内。具体做法如下：第一，对破产管理人解除合同的权利设置相应限制，例如，合同是否解除应充分考虑双方当事人的意思表示。第二，可增设如下规定：“破产程序中涉及预告登记的，若本登记条件已成就，应尊重破产债务人所签订的以不动产变动为内容的协议或契约，并依法完成动产物权变动相关程序。若因客观原因无法实现物权变动的，预告登记之请求权也同样享有优先顺位。”另外，不是所有的预告登记都适用该规定，只有发生在破产宣告以前的预告登记才能适用，这是它的时间限制。

（三）对后处分行为采取“相对无效”的立法模式

我国现行立法将后处分行为认定成绝对无效的做法与设立该制度的立法宗旨并不完全吻合。一味禁止后处分行为，不仅在一定程度上限制了作为物权人的登记义务人本应享有的权利，而且影响登记标的物应有价值的实现。而相对无效模式则采取更为灵活的处理方式。在该模式下，预告登记并不完全限制登记义务人的处分权，而是对该处分行为进行限制，即若处分行为并未损害登记权利人利益，则认定为有效；反之则认定为无效。支持采纳这一模式的原因如下：

其一，该模式尊重登记义务人作为物权人的法律地位。在本登记完成前，登记义务人仍是该标的物法律上的物权人，依法享有对标的物占有、使用、收益和处分等权能。若仅仅因为有预告登记的存在就完全禁止其进行任何处分，这对他来说也有失公允。相对无效模式则很好地平衡了二者之间的关系，不仅有利于保护登记权利人的合法利益，而且使登记义务人及时抓住潜在交易机会，维护交易市场的稳定。

其二，相对无效模式同样有助于保障登记权利人请求权的实现，也同样能有效防范登记义务人一房数卖。尽管该模式允许登记义务人在预告登记后将标的物再次处分给第三人，但预告登记本身具有对世效力，能够对抗除在先权利人之外的一切主体。当不动产物权变动的条件成就时，登记义务人必须配合在先权利人完成物权变动手续，第三人亦应撤销其在该标的物上设立的冲突性登记。这既确保了登记权利人的物权变动请求权得以顺利实现，也符合预告登记制度的设立初衷。

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