引言

《民法典》专章设立居住权制度，以用益物权法定化形式落实“住有所居”的民生诉求，在保障弱势群体居住利益、优化住房资源配置等方面彰显了重要法治价值。该制度通过合同或遗嘱设立的灵活方式，为离婚弱势方、老年群体等提供了稳定居住保障，成为住房保障体系的重要补充。然而，制度运行中诸多深层问题逐步显现：遗嘱设立登记路径模糊、登记对抗规则适用混乱等缺陷，导致“房产证有名却无居住权”的纠纷频发，二手房交易、房产过户、离婚析产等场景的法律风险凸显。这些问题不仅制约了居住权制度功能的充分发挥，也对权利保护与交易安全构成挑战。基于此，本文立足司法实践与登记现状，聚焦居住权制度的现存缺陷，探析各类场景下的法律风险点，进而提出针对性规避路径，以期为完善居住权制度、平衡权利冲突提供有益参考。

1 居住权的法律属性

居住权是指非房屋所有权人以居住为目的对他人房屋占有、使用的权利，其设立具有浓厚的人役权属性。随着社会经济的发展，居住权的功能逐渐向财产的利用、流转的方向转化，即逐渐具有了物权属性。

1.1 居住权的人役权属性

人役权是指为特定人的利益而利用他人的动产或不动产的物权。人役权具有专属性、无偿性(慈善的特性)、有期限性、不可让与性及不可继承性等特性。以此维度出发，居住权的设立主体是负有抚养、赡养义务的人，权利主体是家庭成员中无住房条件的人，设立目的是保证居住权利。两个主体间因血缘及感情相联系，因此，居住权的设立主要是无偿的。根据权利义务相一致的原则，居住权同时具有存续期间有限、不可转让、不可继承的特征。由于居住权在设定之初就具有人身专属性，如对房屋进行转让或通过居住权实施营利行为，便违背了居住权的人役性。

1.2 居住权的用益物权属性

居住权设立的初始目的是为了解决家庭中无住房成员的居住问题。随着社会经济的发展，其制度功能逐渐向财产利用方向转化。居住权的物权属性主要体现在其为用益物权，具有占有、使用、收益的权能。以此维度出发，居住权制度的核心体现为权利人的意思自治。即，居住权的物权属性为房屋交易市场提供了一种全新的权利形式，使得交易双方主体能够在自由的市场环境中获取自身追求的利益。市场交易准则扩大了居住权设立双方主体的范围，不再局限于家庭成员，双方交易满足等价有偿的原则，或基于双方意思自治而无偿设立。除此之外，财产流转与多元利用的应有之义表明，物权属性下的居住权应当可以转让、继承及收益。

从上述内容中可以看出，居住权的双重属性所包含的内容区别较大，不同属性指导下制定的法律规定将影响居住权制度功能。

2 居住权的法律规定

2.1 居住权的设立目的

我国《民法典》规定，居住权的设立为满足生活居住的需要。赋予权利主体对房屋占有、使用的权利，同时不影响房屋所有权人收益和处分的权利，以满足特定群体的住房需求。很明显，我国居住权的规定更加注重其人役权属性。根据这一设立目的，其客体仅限于“住宅”，其权利内容仅包括“占有、使用”，弱化了居住权的物权属性。居住权虽一定程度上填补了“房屋所有权”和“租赁”的中间地带，增加了房屋利用的方式，但因其满足生活需要的设立目的而衍生出的权利局限性，排挤了私人自治的空间，不利于充分发挥房屋的经济效用。

2.2 居住权的设立与消灭

我国《民法典》规定，居住权通过合同约定、遗嘱方式设立，第三百六十七条规定双方当事人可以就居住权期限进行约定，第三百七十条规定居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权不得转让及继承，因此，居住权随权利人的死亡而消灭。这样，若双方就居住权的期限进行了约定，但权利人在此期间死亡，居住权就随着权利人的死亡而灭失。居住权的期限因此存在不稳定性，可能与双方当事人的意思自治相违背。居住权移转的影响只存在于双方当事人之间，并不会出现对社会利益的损害，禁止转让则否定了居住权的交换价值，使得房屋的整体效用受到减损，阻碍居住权交易的顺利进行，不利于房屋利用功能的充分发挥。

2.3 居住权的设立登记

《民法典》第三百六十八条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。居住权是用益物权，不是基于租赁合同法律关系或居住事实而形成，居住权必须依法申请登记，自登记时设立，登记设立的居住权具有对抗效力。虽然居住权不是所有权，但是如果该住宅登记设立了“居住权”，当该住宅出售，即使新的所有人获得了不动产权，也并不能因此排除居住权，除非该居住权设立了期限且期限已届满。如果该居住权终身有效，则居住权在居住权人死亡时灭失。在此期间，新的不动产所有权人无权赶走居住权人。

为了维护不动产所有权人的合法权益，《民法典》将设立居住权的决定权赋予了所有权人，包括是否设立、居住期限、有偿或无偿、居住条件或要求等，都可以书面形式在居住权合同中详细约定。当所有权人没有主动设立居住权，居住权就不成立，即使同意居住的事实存在，也并不影响所有权人随时要求权利人搬离该不动产。

2.4 居住权设立的法律效果

2.4.1 对设立人来说

设立人必须依据合同约定及相关法律规定，严格履行，不得任意变更、解除，充分保障权利人的居住权利。（1）除当事人另有约定外，设立居住权的住宅不得出租；（2）设立居住权的房屋可以转让，但不得影响居住权人居住利益；（3）除当事人约定有偿设立居住权的外，不得利用住宅获得收益。

2.4.2 对居住权人来说

居住权人应依法依约行使居住权。（1）权利人无权基于居住权的获得而对住宅实施转让等处分行为，也不得基于居住权对占有的住宅进行出租；应当严格履行居住权设立合同，包括管理和维护住宅设施等义务，不得妨碍所有权人依据合同约定和法律规定行使作为所有权人的合法权利。（2）居住权具有专属性，是所有权人为特定的当事人设立的，以设立登记人为唯一权利人，权利人无权将居住权向他人转让、出租，他人也无权继承。（3）居住权期限届满或者权利人死亡的，居住权灭失。（4）居住权灭失的，权利人应配合所有权人解除住宅的占有和使用，并办理注销登记等约定和法定的手续。

3 居住权的适用情形

居住权制度随着社会经济的发展应运而生，或者说，社会生活的变化倒逼了居住权的产生。就当前我国的社会现状而言，居住权制度的应用主要有以下几个方面。

3.1 对婚前个人房产设立居住权

婚前一方购买并登记在自己名下的房产，婚后为另一方设立居住权。可以避免因结婚而将婚前个人房产变为夫妻共同财产的家庭内部矛盾，同时保障了另一方因结婚而获得居住权，维护了双方的权益，这将成为一种选择的可能性。

3.2 遗嘱继承情况下，立遗嘱人为继承人设立居住权

立遗嘱人有权根据自己的意愿将自己名下的住宅为指定继承人继承，但本人及其应当给与照顾的对象可能会因此造成居无定所的情形。为此，在设立遗嘱继承时，立遗嘱人可在该住宅上对自己及未获得遗嘱继承权的其他需要保障居住的人设立居住权，保证居住的稳定性。如对未获得继承的其他亲属、对自己尽扶养义务的保姆、黄昏恋的夫、妻等。这种方式不仅有利于实现立遗嘱人将住宅所有权授予继承人的真正意思表示，而且也有利于实现家庭关系和谐。

3.3 离婚后为另一方设立居住权

夫妻因离婚导致一方没有住宅，要求暂住的，拥有住宅所有权的一方可以在住宅上为无房居住的一方设立一定期限的居住权。这种方式，一方面可以让没有住宅所有权的一方获得适当的帮助，另一方面也不影响所有权人对住宅的处置，从而维护了离婚案件判决后的社会和谐稳定。司法实践中，这种判决已有先例，居住权制度的产生为此问题的解决提供了法律依据。

3.4以房养老模式下设立居住权

对于没有子女的老人，如果除了拥有不动产的住宅外，没有其他足够的收入来源，养老就成为一种社会问题。近年来“以房养老”模式走进了人们的生活。所谓“以房养老”就是将住宅出售给暂时没有居住需求的买房或金融机构，提前将房屋变现，获得养老经费，用于生活直至去世。在此模式下，买方通过合同方式为老人设立居住权，提供居住保障，以便其安居至老。

居住权制度为以房养老模式提供了法律保障，近年来，在以房养老领域曾出现过一些诈骗犯罪，他们以这种模式骗取老人房产，然后贱卖，使老人不仅赔了房子还失去了住所，严重侵犯了老人的合法权益。居住权制度的产生，保障了有以房养老需求的老年人的合法权益。

3.5 城市人群到农村设立居住权

基于现行法律法规，城市人口无权在集体所有的土地上获得宅基地建房的权利，但随着农村经济发展、环境改善，乡村旅游、城乡一体化格局的形成，城市人口在农村获得长期居住的需求也日益增加；另外，随着中国社会发展，相当一部分农民及其后代因读书、工作或其他原因在城里购房、迁移了户口，但他们回农村居住的需求依然存在。《民法典》对设定当事人的身份没有作出特别的限定，这就意味着在农村拥有闲置住宅的所有权人，通过合同约定，为有需求的城市人有偿设立居住权，从而获得收益；同时，也为原本属于农村的新城市市民获得回乡居住、养老提供了保障。

3.6 公租房设立居住权

目前，公租房所有权一般为政府所有，政府与租户通过合同方式确立租赁关系。公租房一般为家庭困难户或所引进的高级人才提供。但是由于只是租赁关系，具有很强的相对性，权益很难保障。而居住权是一种绝对权、对世权，无疑这个制度对中低收入者、高级人才的权益保障将会起到更高的作用。

当然，《民法典》对获得居住权而进一步可享受的其他权利没有作出规定，如落户以及因户口限定而影响的教育、医疗等平等权利等，如果未来居住权能与上述权利能明确关联，让权利人与所有权人平等享有，则“房子是用来住的而不是用来炒的”理念就能真正得到落实；为教育权利而抢购学区房的现象将大幅减少，租购并举的住宅制度能得以实现，房价持续飙升的现象就会得到有效遏制。

4 居住权的制度缺陷

居住权制度入法实现了“物尽其用”的立法宗旨，使有限的住宅资源最大限度的发挥效用，但目前的立法上还有不足，如何真正实现“物尽其用”仍需要通过完善立法和司法解释，让居住权制度获得更广阔的适用范围。

居住权的设立以无偿为原则，有偿为例外。对一般社会大众而言，把自己的住宅无偿设立居住权提供给他人占有和使用，不仅不能获得收益，还需履行不得出租及不得随意变更居住权期限等纯粹单方义务，无偿设立居住权这种情形是非常有限的。一般只会在父母、配偶、子女及近亲属之间设立，这主要体现居住权的人役权属性。居住权保障弱势家庭成员的居住利益，只是其在特定社会环境下的任务，并非是居住权的本质要求。

居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外设立居住权的住宅除约定外不得出租的规定，对所有权人的约束目的是保障居住人的居住权益，有积极意义；但居住权不得转让、继承对居住权人来说，在一定程度上限制了居住人利用居住权获得收益的权利。应该考虑除了保障性的居住权外给予投资性居住权留下空间。

居住权人是否有权同意确有必要的其他人入住其享有居住权的住宅？如果无权同意，则居住权人的权利限定范围就会过窄，不利于满足居住权人因生活需要照顾、帮扶的需要；如果不加限定的有权同意，居住权外的人也即享有入住的权利，那么非居住权人就会绕过所有权人，形成事实居住权，居住权的设立程序就被架空；进而，居住权人就可以有权同意他人入住为由，变相的实施房屋出租的行为，这就与“设立居住权的住宅不得出租”的原则相违背，损害了所有权人的利益。

享有对住宅部分占有、使用的居住权人与其他部分的承租人，或者租赁在先的承租人，其购买优先权应如何确定，《民法典》没有作出规定，有待司法解释予以完善。

5 居住权的风险规避

5.1 房屋租赁、买卖时应审慎审查房产上有无设立居住权

依据居住权制度的规定，房屋所有权和居住权可以分开行使，居住权人可以不通过买卖实现居住权。房屋上存在居住权有可能成为一种常态。在房屋租赁和买卖过程中应注重居住权的查询与识别。由于居住权是登记设立，具有公示公信效力，购房人、承租人具有注意义务。如果未尽到注意义务而完成了房屋租赁、买卖交易，获得了租赁权、所有权但却没有居住权，或者多重居住权存在，影响房屋的使用效果，不得使用善意第三人作为不知居住权存在进行抗辩，对抗居住权人的居住权。

对存在已经设立居住权的房屋，在买卖时，购买人、出卖人与居住权人应就居住权的涤除或者设立新的居住权进行三方协商，并达成一致。当然，购买人也可要求出卖人与居住权人达成一致，在居住权解除后再行房屋买卖交易。

5.2 抵押权设立时应重点审查居住权

抵押权是债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产，在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就该抵押财产的变价处分和优先受偿权。抵押权属于物权中的担保物权，是对抵押财产的变价处分和受偿优先权。如果在抵押之前，该抵押物（住宅）已经设立了居住权，抵押权人重点对此进行审查，否则就会造成抵押权和居住权并存，当发生实现抵押权情形，需要对抵押物进行变价和优先受偿时，居住权人就会行使居住权保护抗辩，从而对抵押权实现造成障碍，甚至会有债务人故意借因存在“居住权”而执行难来逃避债务。因此，在司法解释尚未进一步明确的情况下，设立抵押权时更应该重点审核抵押物是否存在居住权登记。

6结语

学术界关于居住权问题的讨论已有很多，随着《民法典》的实施，居住权制度的适用需要在司法实践中不断完善。立足于居住权的人役权属性基础上，其物权属性的内容亦需要重视。居住权制度如何更加全面地满足社会需求，有待立法技术、理论认识进一步提高后加以完善。同时，房屋在设定抵押、买卖、租赁时，应当审慎查明房屋是否存在居住权，以更好地规避法律风险。

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