引言

在城市快速发展的进程中，历史街区的更新改造成为城市可持续发展的关键议题。随着城市规划重点由增量规划逐步转型为存量规划，针对存量规划的城市更新逐渐成为城市发展的新动力。同时，以人为本的城市更新价值观的确立，使城市更新逐步摒弃大拆大建的经济型旧区改造模式，转变为多元目标的社会型城市更新模式。

作为具有深厚历史文化底蕴的街区，广州永庆坊的城市更新实践不仅承载着城市文化传承的使命，更在探索城市有机更新模式、提升城市空间品质等方面具有重要的示范意义。本研究旨在深入剖析永庆坊城市更新的模式、参与主体及利益分配等关键要素，为城市更新理论与实践提供有价值的参考。

1 广州永庆坊城市更新背景

1.1 城市发展进程与永庆坊变迁

广州作为千年商都，城市发展历经多个阶段。永庆坊所在的恩宁路片区，曾是广州西关风貌的典型代表，见证了广州近代商业的繁荣。然而，随着城市快速扩张，新城区不断崛起，永庆坊所在区域逐渐衰败，建筑年久失修，基础设施陈旧，难以满足现代生活需求。

1.2 永庆坊改造前的困境

1.2.1 建筑与基础设施状况

恩宁路是广州市最长和最完整的骑楼老街，也是一条集民间粤剧观演文化之大成的特色骑楼街。恩宁路街道两侧的街区有着浓郁的岭南风情和西关文化特色，蕴藏着丰富的历史文化资源，包括八和会馆、李小龙故居和詹天佑故居等文物古迹，以及连片的西关大屋和竹筒屋等岭南传统民居。恩宁路永庆坊微改造项目全称为“永庆片区危（旧）房修缮和活化利用项目”，是广州市首个历史街区微改造更新项目。被列入修复改造的范围包括永庆大街、永庆一巷、永庆二巷、至宝大街和至宝西一巷，占地面积约为7800m²，微改造内容包括方案设计、房屋修缮、立面整饰、街巷修整及业态转变等。永庆坊是恩宁路上一条具有浓厚生活气息的内街，区位十分优越，紧邻恩宁路主街，背靠粤剧博物馆。街区内部有民国大宅、李小龙祖居和銮兴堂等历史建筑以及传统民居，是一个典型的广州市老城历史街区。2015年12月，荔湾区对恩宁路永庆片区内43栋征而未拆的房屋进行了安全鉴定，发现有32栋为严重损坏房，其中多栋已严重损坏，几近倒塌，修复工作刻不容缓。

1.2.2文化传承与社区活力问题

曾经兴盛的粤剧、剪纸等传统文化和民间手工艺逐渐衰落，传承后继无人。随着居住环境恶化，年轻一代纷纷搬离，社区老龄化严重，缺乏活力，传统社区文化面临断裂的危险。在非物质性文化上，相关保护规划聚焦于曲艺、中医、武术、传统工艺及李小龙祖居关于武学精神与功夫哲学的场所意义。

1.3 政策推动与城市更新需求

广州市政府在城市更新政策上不断探索创新，出台一系列鼓励历史街区保护与更新的政策。面对永庆坊的困境，城市更新成为改善居民生活条件、传承城市文化、提升城市形象的迫切需求。

2 永庆坊城市更新模式

2.1 “政府主导，企业承办，居民参与”模式解析

2.1.1 政府主导机制

政治维度上，恩宁路改造按照“政府主导，企业承办，居民参与”的思路进行。政府在永庆坊的更新改造中走在了最核心的前列。负责制定总体规划，明确更新的目标和方向，确保改造与城市整体发展战略相吻合。在资源协调方面，积极推动征收拆迁工作，为项目顺利推进提供土地资源。同时推出多项优惠政策，以吸引社会资本参与，统筹各方利益关系。

2.1.2 企业承办职责

万科作为项目承办企业，承担改造建设、招商运营等多项职责。在改造建设中，严格按照政府规划和设计方案，运用专业技术对建筑进行修复和改造。在15年运营期内，负责街区的招商工作，引入符合街区定位的业态，同时负责街区的日常运营管理，提升街区的商业价值和文化活力。主要内容一是承办社区修缮改造。基于政府对永庆片区“微改造”的总体定位，承办企业要遵循“修旧如旧，建新如故”“交通梳理，肌理抽疏”“完善基础、消除隐患”“文保专修，活化资源”的设计理念，通过原地升级的做法对建筑进行修缮，并新增众创办公、青年公寓、教育营地与特色商业等四种功能。

2.1.3 居民参与途径

从最初很少有真正意义上的公众参与，到召开听证会，引进万科，再到最近的一个共同缔造委员会，越来越受到公众参与的重视，而公众的参与途径也逐渐正式化、法定化参与程度不断深入（19号访谈），这种转变在与市规划部门官员的访谈中也得到了印证（20号访谈）。居民可根据自身意愿选择不同参与方式。部分居民选择自行改造房屋，在政府指导下按照统一风格和标准进行修缮；一些居民将物业出租给企业或其他经营者，获取租金收益；还有居民选择接受征收，获得相应补偿，改善居住条件。

2.2 微改造模式

2.2.1 保留原有肌理与街巷修整

永庆坊在更新过程中，最大限度保留原有街区的肌理和格局。对街巷进行现代化修整，重新铺设路面，采用透水砖等环保材料，改善排水功能；整理杂乱的线缆，实现管线入地，提升街巷的安全性和美观度。良好的城市肌理能提升城市意象、支撑街道活动、成为历史与现实结合的时间容器以及都市文化的载体。永庆坊微改造尤其重视肌理。在总体布局方面，永庆坊微改造保留了原有的“一纵两横”街区格局。

2.2.2 建筑“绣花式”改造

对传统建筑进行分类评估，采用不同的方式对不同的建筑进行改造。对历史价值较高的建筑进行结构加固和风貌改造，使原有建筑特色得以保留；对于一般的建筑，内部空间将在保留外观风格的基础上进行优化和更新，以适应现代化的使用需要。

2.2.3业态选择与产业导入

在业态选择上，注重结合永庆坊的文化特色。引入粤剧、剪纸、广彩等非遗项目展示和体验店铺，同时引入老字号餐饮、特色手工艺品店等传统商业业态。此外，还引入一些潮流文化、创意设计等新兴业态，实现传统与现代融合，激发街区活力。

3 永庆坊城市更新的参与主体与利益分配

3.1参与主体分析

3.1.1 政府角色与目标

政府以保障公共利益为首要目标，通过城市更新改善居民生活环境，提升城市基础设施水平。在促进城镇可持续发展、增强城镇综合竞争力的同时，注重城市文化传承保护。

3.1.2 企业动机与期望

企业参与永庆坊改造主要出于经济利益考虑，期望通过改造运营获取租金收益、物业增值收益等。同时，借助项目提升企业品牌形象，拓展业务领域，为企业发展积累经验和资源。

3.1.3 居民诉求与态度

居民对居住条件改善、生活质量改善的主要诉求是：居民生活条件改善和生活质量提高是居民的主要诉求。部分居民希望通过改造获得经济实惠，如房租收入等。多数居民对改造持支持态度，但在改造过程中也关注自身权益保障，如拆迁补偿、居住环境变化等问题。

3.2 利益分配机制

3.2.1经济利益分配

政府对城市的基础设施建设与公共服务改善通过土地出让、税收等途径获得收益。企业在运营期内通过租金收入、商业运营收入等实现盈利。居民则通过租金、征收补偿等方式获得经济回报。

3.2.2 非经济利益分配

在文化传承上，各方合力保护和传承永庆坊传统文化，增强城市文化软实力。提升社区活力使居民重新找回社区归属感，使社区风气得到改观。城市形象的好转提高了国内外广州的人气和知名度。

4 永庆坊城市更新的博弈过程与难点

4.1 政府与企业的博弈

4.1.1目标差异与协调

政府以传承城市文化、改善居民生活为中心，追求最大限度的公共利益；企业追求的是最大限度的经济利益。双方通过签订详细的合作协议，明确各自权利义务，在项目规划、建设标准、运营要求等方面进行协商，寻求利益平衡点。

4.1.2 权力与责任界定

政府拥有项目监管权力，负责监督企业建设和运营是否符合规划要求和相关政策法规。企业承担建设和运营责任，在权力与责任界定过程中，容易出现职责不清、监管过度或不足等问题，需要不断协调和完善。

4.2 政府与居民的博弈

4.2.1 拆迁补偿与安置问题

拆迁补偿标准的制定是政府与居民博弈的焦点。政府需要在保障公共利益和项目可行性的前提下，制定合理补偿标准；居民则希望获得更高补偿。双方通过多次协商、听证等方式，最终确定相对合理的补偿方案。

4.2.2 居民参与决策的程度

在项目规划和改造方案制定过程中，居民希望充分参与决策，但由于专业知识和信息不对称等原因，居民参与程度存在一定局限性。如何提高居民参与决策的有效性，是需要解决的问题。

4.3 企业与居民的博弈

经营成本和盈利目标需要企业在确定租金时予以考虑；而住户则希望在租金上获得更高的收益。双方通过市场调研、参考周边租金水平等方式，协商确定租金价格，同时在合同中约定租金调整机制。另外企业在运营管理过程中，可能会对居民日常生活产生一定影响，如商业活动噪音、人流增加等。此前，永庆坊片区虽然物质环境不佳，但是由于租金便宜，以及情感记忆及地方依恋等原因，仍有许多居民愿意生活在此处。整个片区有着良好的社会资本，居民居住时间较长，邻里关系良好。然而，经过土地征收和微改造，片区大部分建筑的居住功能被置换为商业功能，大部分住户不得不迁出，仅有12户住户留下，这导致了片区原有社会资本的损失，社区网络被解体与重组。

5 永庆坊城市更新的可借鉴性与特殊性

5.1 可借鉴性分析

5.1.1 模式推广价值

“政府主导，企业承办，居民参与”模式在其他城市更新项目中具有一定推广价值。政府的主导作用能够保障公共利益和项目方向，企业的专业运营能力能够提升项目效率和效益，居民的参与能够保障其权益，促进项目顺利实施。

5.1.2 改造策略与方法借鉴

微改造策略强调在保留原有历史文化和建筑风貌的基础上进行更新改造，这种策略对于其他历史街区改造具有重要借鉴意义。同时，建筑改造方法和业态引入模式也为其他地区提供了参考。

5.2 特殊性探讨

5.2.1 地域文化特色的不可复制性

永庆坊独特的岭南文化底蕴是其核心价值所在，这种地域文化特色是在长期历史发展过程中形成的，具有不可复制性。其他地区在进行城市更新时，难以完全照搬永庆坊的文化元素和特色。

5.2.2政策环境与资源条件的差异

广州作为一线城市，在政策支持和资源调配方面具有独特优势。其他城市在政策环境和资源条件上可能存在差异，需要根据自身实际情况制定适合的城市更新策略。

6结论与展望

6.1研究总结

城市更新意味着对历史文化的保护与传承，也意味着对现代文化的审视与反思，还意味着对未来文化的培育与展望。永庆坊通过“政府主导，企业承办，居民参与”模式和“微改造”策略，在城市更新中取得了显著成效，但在博弈过程中也面临诸多难点。

6.2 对未来城市更新的启示

永庆坊这一案例对今后的城市更新启示是：在政府、企业、居民各自发挥各自优势的基础上，要重视多元主体合作；坚持文化保护与传承，在城市更新中融入文化元素；以不同地域的实际情况为依据，有针对性地制订更新战略，灵活多样。真正的微改造应是一种对物质层面和社会文化层面影响较小的渐进式变化，这是一个长期且持续的过程，不能指望“一蹴而就”。应避免对当地的物质空间环境和市民社会网络造成剧烈冲击，不能使邻里关系受到严重影响。城市更新应依靠居民的自发力量，而非外部商业资本的介入。

参考文献：

1. [1] 邹兵.增量规划向存量规划转型：理论解析与实践应对[J].城市规划学刊,2015(05):12-19.
2. [2] 陶希东.中国城市旧区改造模式转型策略研究—从“经济型旧区改造”走向“社会型城市更新”[J].城市发展研究,2015(04):111-116+124.
3. [3] 杨希文.发掘历史街区新价值构建民间文化产业群—广州恩宁路骑楼街的保护利用[J].城市发展研究,2007(05):114-118.
4. [4] 谢涤湘,朱雪梅.社会冲突、利益博弈与历史街区更新改造—以广州市恩宁路为例[J].城市发展研究,2014(03):86-92.
5. [5] 谭俊杰,常江,谢涤湘.广州市恩宁路永庆坊微改造探索[J].规划师,2018,34(08):62-67.
6. [6] 新浪网.骑楼麻石巷全保留大地涌将重见天日[EB/OL].(2009-12-22)[2026-01-11].http://news.sina.com.cn/o/2009-12-22/041016810192s.shtml
7. [7] 南方网.广州＂绣花”见功夫:推进历史建筑保护和社区微改造[EB/OL].(2018-10-28)[2026-01-11].http://news.southcn.com/gd/content/2018-10/28/content_183834280.htm
8. [8] 茹晓琳,线实,顾忠华.基于列斐伏尔空间生产理论的城市更新空间异化研究——以广州市恩宁路为例[J].现代城市研究,2020（11）:101-109.
9. [9] 童明.城市肌理如何激发城市活力[J].城市规划学刊,2014(03):85-96.
10. [10] 姜自凤.城市更新视角下广州西关文化的保护与传承——以广州永庆坊微改造为例[J].今古文创,2022（29）:117-119.