引言

作为一座兼具深厚历史底蕴与高度城市化特征的城市，我国澳门地区在城市发展进程中，尽管城市扩张为城市发展争取了大量土地，老城区的城市问题却日益凸显，亟待解决。众多老旧建筑不仅存在结构安全隐患，威胁居民生命财产安全，其基础设施也因年久失修而陈旧落后，难以满足现代居民的生活需求，致使居住环境亟待改善。与此同时，随着城市的持续发展，土地资源的有限性日益成为制约城市进一步拓展的关键因素。如何在有限的土地资源条件下，实现城市空间的高效利用与可持续发展，成为我国澳门地区城市规划与发展面临的重要课题。

为推动我国澳门地区都市更新进程，《都更法》应运而生。然而，在该法案实际执行过程中，遭遇了诸如业权整合困难、居民信任度较低等一系列挑战。这些问题严重阻碍了都市更新项目的顺利推进，迫切需要通过深入的实证研究，全面了解各方利益相关者的需求与态度，为政策的完善提供有力支撑，进而促进我国澳门地区城市更新工作的有效开展。本文旨在：首先，针对我国澳门地区本土化的都市更新研究相对匮乏，本研究将丰富这一研究。通过对我国澳门地区社区可持续更新的深入研究，为小城市高密度社区的更新模式提供具有针对性的理论参考，丰富都市更新领域的学术研究成果，拓展该领域的研究视角与方法。其次，借助对多方利益相关者的深度访谈与调查，本研究致力于构建“政府—市场—社会—居民”协同治理的可行路径。这一路径将为我国澳门地区都市更新实践提供切实可行的指导，有助于解决实际操作中面临的各种问题，促进城市的可持续发展，提升居民的生活品质。

1 调查方法与实施过程

1.1 调查目标

本研究需要精准识别出影响居民参与都市更新意愿的核心驱动因素与阻碍因素，并且运用量化分析方法确定经济补偿、安置条件、社区情感等因素在居民决策过程中的权重。同时，深入探究不同群体（如长者、租户、自住业主等）在参与都市更新过程中的差异化诉求，为制定个性化政策提供依据。全面评估《都更法》的政策效能，深入分析业权比例、强制仲裁等关键条款在项目推进过程中的实际作用。通过调查，挖掘居民对政策条款的认知偏差，为政策的优化完善提供参考。

之后，得明确居民对置换房区位、面积、配套设施等条件的偏好。并且关注弱势群体在置换过程中的特殊需求，确保置换房政策能够覆盖不同群体的利益。积极探索多方利益协调机制，清晰界定政府、开发商、居民、社会组织在都市更新中的权责边界，准确把握各方之间的矛盾焦点。在此基础上，提出具有可操作性的争议调解与长期协作的制度化路径，促进都市更新项目的顺利开展。

1.2 问卷设计

问卷需要得到四个角度的数据。一是收集受访者的年龄、在我国澳门地区的居住区域、房屋楼龄、房屋性质、家庭成员人数以及期望住房面积等信息。这些信息有助于了解受访者的居住背景和基本情况，为后续分析不同群体的需求和态度差异提供基础数据。二是《都更法》相关认知与态度：设计一系列问题，询问受访者对《都更法》中强制参与重建的业权百分比规定的了解程度，以及对当前规定业权百分比合理性的看法。同时，了解受访者对《都更法》中“强制仲裁”机制的态度，以及他们更倾向的重建模式。此外，还询问受访者认为政府在都市更新中应承担的角色，以了解居民对政府在都市更新工作中的期望。

此外，在调查受访者是否愿意承担部分重建费用，以及期望政府提供何种支持方式。针对政府提供横琴或新城A区安置房的情况，了解受访者的迁移意愿，评估居民对不同安置方案的接受程度。最后还需要设置多选题，让受访者选择旧区重建后社区最需优先改善的配套设施。同时，调查受访者对当前居住环境的满意度以及对旧区重建迫切性的看法，以了解居民对社区配套设施和居住环境的需求和期望。

问卷在设计的过程中，在针对同一问题，面向不同主体进行提问。需要通过对不同主体回答的交叉比对，精准揭示各方在利益诉求和认知上的冲突，从而更准确地把握各方的真实需求和关注点，为协调各方利益提供依据。在问卷设计过程中，合理设置量化选项，便于后续进行统计分析，确保调查结果具有科学性和可量化性。同时，设置开放性问题，充分捕捉居民的个性化诉求，提高调查结果的实用性和针对性。

1.3 问卷发放与回收

本次问卷采用线上平台与线下纸质问卷相结合的多元化发放方式。线上通过社交媒体平台、专业调研网站等渠道进行问卷推送，线下在我国澳门地区本岛的公共场所、社区活动中心等地发放纸质问卷，确保调查能够覆盖更广泛的人群，提高样本的代表性。明确将调查对象限定为在我国澳门地区长期居住的本地居民，以获取准确反映本地居民意见的第一手数据，确保研究结果能够切实反映我国澳门地区本地居民对都市更新的认知和需求。问卷计划发放约100份问卷。实际于2025年4月20日14:00-17:30和4月23日13:00-17:00，在我国澳门地区本岛外港二区的宋玉生广场及其周边沿街店铺进行问卷发放。两次分别回收样本数量为39份和57份，合计样本数量为96份。在回收问卷后，对问卷进行严格筛选，剔除无效问卷，确保最终用于分析的数据质量。

2研究方法

2.1 描述性统计

调查结果显示，受访者以19-45岁的中青年群体为主，占比达到74.2%。家庭成员人数方面，4人及以上的家庭占比为62.5%。在住房情况上，72.9%的受访者拥有自置物业，且66.7%居住于楼龄在30年以下的房屋。这表明我国澳门地区居民中中青年群体在城市生活中占据重要地位，多数居民拥有自己的住房，但房屋楼龄相对较短，可能存在一定的住房改善需求（表1）。

数据表明，高达89.6%的受访者对《都更法》条款表示“不太清楚”或“完全不了解”，这反映出居民对相关政策的认知程度较低。然而，仍有37.5%的受访者支持按片区调整业权比例，62.5%的受访者要求补充配套措施以支持强制仲裁机制，说明居民虽然对政策整体了解不足，但对部分具体政策条款有自己的思考和诉求。在重建模式选择上，75.3%的受访者倾向于片区整体规划重建，这体现了居民对城市整体发展和规划的期望。（表2）在政府角色方面，57.3%的受访者认为政府应主导规划与资金支持。此外，50.0%的受访者希望通过“楼换楼”形式承担重建费。在社区配套设施需求方面，交通设施（72.9%）、医疗养老（56.3%）、绿化休闲（54.2%）成为居民认为最需改善的配套设施，这反映出居民对生活品质提升的关注重点。在迁移意愿方面，60.4%的受访者表示迁移意愿取决于补偿条件，81.3%的受访者认为重建可逐步推进，说明合理的补偿条件是影响居民迁移决策的关键因素（表3）。

问题	选项	样本数	百分比
年龄	0-18 岁	12	12.5%
	19-30 岁	37	37.5%
	31-45 岁	34	34.4%
	46-60 岁	12	11.5%
	61 岁及以上	1	1.0%
房屋楼龄	30 年以下	64	66.7%
	30-40 年	20	20.8%
	40 年以上	12	12.5%
房屋性质	自置物业	70	72.9%
	租赁	22	22.9%
	公共房屋	13	13.5%

	表2 政策认知与重建偏好
问题	选项	样本数	百分比
费用承担意愿	愿意自费	12	12.5%
	需政府补贴	36	37.5%
	以 “楼换楼”形式	48	50.0%
迁移意愿	愿意	20	20.8%
	需视补偿条件而定	58	60.4%
	不愿离开原社区	18	18.8%
配套改善需求	交通设施	70	72.9%
	医疗养老	54	56.3%
	绿化休闲	52	54.2%
	商业教育	33	34.4%

	表3经济与社区需求
问题	选项	样本数	百分比
都更法了解度	非常了解	10	10.4%
	了解不太清楚	48	50.0%
	完全不了解	38	39.6%
业权百分比合理性	合理	33	34.4%
	偏高，应降低	26	27.1%
	偏低，应提高	7	7.3%
	需按片区调整	36	37.5%
重建模式偏好	单幢楼宇重建	23	23.7%
	片区整体规划重建	73	75.3%

2.2 信度分析与因子分析

2.2.1 信度效度检验结果

通过计算，问卷的Cronbach's α系数为0.63，表明问卷内部一致性勉强可接受，但在结果解读时需保持谨慎态度。KMO值为0.71，Bartlett检验显著（p <0.001）。（表4）这意味着变量之间相关性较强，适合进行结构效度分析，说明问卷在内容与结构效度上表现较好，但信度可能受到部分单题项设计的影响。

检验指标	数值
Cronbach's α 系数	0.63
KMO 值	0.71
Bartlett 检验	p <0.001（显著）

2.2.2 因子载荷与方差解释率

运用因子分析方法，从问卷数据中提取出三个关键因子。因子1“政策支持”解释了42.1%的方差，主要反映受访者对《都更法》的认知深度，以及对政府在都市更新中主导角色的支持程度。因子2“经济敏感度”解释了24.3%的方差，体现了受访者对重建费用的承担能力以及对补偿条件的敏感程度。因子3“社区需求”解释了18.8%的方差，聚焦于社区配套改善需求与重建迫切性之间的关联。三个因子累计方差解释率达到85.2%，能够较好地概括问卷数据所反映的主要信息。（表5）（表6）

因子		包含问题		方差解释率
表6因子载荷矩阵
变量	因子1 (政策支持)		因子2 (经济敏感)		因子3 (社区需求)
因子1: 政策支持		Q4、Q5、Q6、Q8		42.1%
因子2:经济敏感度		Q9、Q11		24.3%
因子3: 社区需求		Q10、Q12、Q13		18.8%
累计解释率		-		85.2%
Q4 (《都更法》了解度)	0.82		0.12		0.06
Q5 (业权百分比合理性)	0.78		-0.15		0.21
Q6 (强制仲裁支持度)	0.69		0.31		0.10
Q8 (政府角色)	0.65		0.09		0.18
Q9 (费用承担意愿)	0.14		0.88		0.05
Q11 (迁移意愿)	0.09		0.79		0.12
Q10 (配套需求)	0.07		0.11		0.85
Q13 (重建迫切性)	0.23		0.06		0.72

2.3 聚类分析

2.3.1 聚类方法与数据处理

采用K-means聚类方法，基于因子分析提取的潜在因子（政策支持、经济敏感度、社区需求），对96位受访者进行聚类分析。（表7）在分析前，将输入数据进行标准化处理，消除量纲差异，确保聚类结果的准确性和可靠性。输入3个因子得分矩阵（3个因子：政策支持、经济敏感度、社区需求），并且将样本量N=96。并将数据标准化处理，对因子得分进行Z-score（标准分数）标准化，消除量纲差异。K-means聚类，参数如下：簇数确定K=3，最大迭代次数：300。（表8）

群体类型		样本数			占比
	表8 簇中心坐标（因子得分）
因子	簇1: 政策依赖型		簇2:经济务实型	簇3: 环境改善型
政策依赖型		40			41.7%
经济务实型		34			35.4%
环境改善型		22			22.9%
政策支持	1.24		-0.58	-0.32
经济敏感度	-0.12		1.05	-0.83
社区需求	-0.45		-0.21	1.38

2.3.2 聚类结果

通过聚类分析，将受访者划分为三个不同群体。政策依赖型群体占比41.7%，他们高度支持政府主导重建工作，并且依赖“楼换楼”形式承担重建费用，对政府在都市更新中的作用有较高期望。经济务实型群体占比35.4%，该群体对补偿条件极为敏感，强烈要求政府提供补贴支持，但对相关政策的认知较为模糊。环境改善型群体占比22.9%，他们对改善绿化与休闲空间的需求最为强烈，对当前居住环境满意度较低，期望通过都市更新提升居住环境质量。（表9）

问题	环境改善型	政策依赖型	经济务实型
Q8 (政府角色)-主导规划	82%	45%	27%
Q9 (费用承担)-楼换楼	65%	73%	55%
Q10 (配套需求)-交通设施/医疗养老/绿化休闲	75%（交通设施）	62%（医疗养老）	88%（绿化休闲）
Q13 (重建迫切性)-可逐步推进/非常紧迫	85%（可逐步推进）	45%（非常紧迫）	80%（可逐步推进）

3 调查发现与总结

3.1 问卷总结

本次调查的受访者以中青年为主，家庭规模相对较大，住房改善需求突出。近一半的受访者希望拥有800平方英尺以上的大面积住房，这一数据直观地反映出我国澳门地区居民对居住条件提升的强烈渴望。尽管大部分居民对《都更法》了解有限，但他们对动态调整业权比例、补贴弱势群体等具体条款表现出一定的关注和诉求。这表明当前的政策设计在通俗易懂方面存在不足，同时配套措施也有待加强。

多数居民支持片区整体规划的重建模式，倾向于“楼换楼”这种较为公平的重建费用承担方式，并期望政府在规划和资金支持中发挥主导作用。然而，低收入家庭对补贴的依赖程度较高，而现有政策在保障弱势群体利益方面存在短板。因此，在未来的政策制定和项目实施过程中，需要进一步完善相关政策，加大对弱势群体的保障力度，确保都市更新项目的公平性和可持续性。

居民对交通、医疗养老和绿化休闲等配套设施的关注度极高，这些方面的改善需求成为他们对都市更新的重要期望。在迁移意愿方面，多数居民愿意迁移，但会根据补偿条件做出决策，只有少部分居民愿意直接迁移。这充分说明合理的补偿条件是影响居民迁移意愿的核心因素，在推进都市更新项目时，必须合理制定补偿政策，以提高居民的参与积极性。

不同群体在都市更新中的需求和态度存在显著差异。政策依赖型群体对政府主导的重建模式高度支持，偏好片区规划和“楼换楼”方式；经济务实型群体对补偿条件极为敏感，强烈要求政府给予补贴支持；环境改善型群体则更加关注绿化和居住环境的改善，期望加快重建进度。这些差异为政策制定提供了多样化的参考，有助于制定更加精准、有效的政策，满足不同群体的需求。

3.2 建议

简化《都更法》条款，使其更易于被居民理解。利用社区讲座、短视频、线上互动平台等多种形式，广泛开展政策普及活动，提高居民对政策的理解程度。同时，根据不同片区的实际情况，合理调整业权比例，充分保障弱势群体的权益，增强政策的公平性和可操作性，提高居民对政策的认同感和参与度。

推行“面积置换+现金补偿”的混合补偿模式，综合考虑家庭人数和收入情况，制定分级补贴标准。通过这种方式，满足不同居民的多样化需求，提高居民参与都市更新的积极性和主动性。此外，还应建立透明、公正的补偿评估机制，确保补偿过程的公平合理，减少因补偿问题引发的矛盾和纠纷。

在都市更新的重建规划中，充分考虑居民对社区配套设施的需求。预留足够的电梯安装空间、优化公交接驳设施，增加绿化面积，合理布局医疗设施。鼓励和引导开发商积极参与公共绿地和社区诊所的建设，通过政策支持和激励措施，推动开发商履行社会责任，共同改善社区居住环境，提升居民的生活质量。

3.3研究局限性与展望

本研究主要通过问卷调查和部分访谈获取数据，样本量相对有限，可能导致研究结果存在一定的局限性。在未来的研究中，可以进一步扩大样本范围，涵盖更多不同区域、不同社会阶层的居民，以及更广泛的利益相关者，如政府部门工作人员、开发商代表、社会组织成员等。同时，采用多种研究方法相结合的方式，如案例研究、实地观察、大数据分析等，更全面、深入地了解我国澳门地区社区可持续更新中的各方利益相关者。

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