引言

宅基地是农村建设用地的重要类型，是保障农民生活稳定的基础。随着我国工业化、城镇化进程持续推进，大量农村人口向城镇转移，农村空心化现象日益加剧，由此造成宅基地大量闲置。《中国统计年鉴2025》显示，我国农村常住人口由2000年的8.08亿人减少到2025年的4.65亿人，而农村建设用地却不减反增；2019年我国户均宅基地面积近390㎡，农户宅基地平均超标比例达39.06%，农村宅基地闲置比例约19%，宅基地闲置问题突出，农村土地资源利用效率亟待提高。

近年来，针对宅基地闲置问题，我国陆续出台了多项相关政策。2018年中央一号文件《关于实施乡村振兴战略的意见》明确提出，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。2019年9月，《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》明确鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。2019年和2020年中央一号文件均提出稳慎推进农村宅基地制度改革。2020年实施的新《中华人民共和国土地管理法》鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。2022年中央一号文件部署全面推进乡村振兴，这一部署对盘活农村闲置宅基地具有重要指导意义。2023年农业农村部1号文件提出积极稳妥激活农村闲置宅基地资源，引导和规范盘活利用行为。2024年中央一号文件《关于学习运用“千村示范、万村整治”工程经验有力有效推进乡村全面振兴的意见》提出，稳慎推进农村宅基地制度改革，完善闲置农房和闲置宅基地盘活利用政策。2025年中央一号文件《关于深化农村改革扎实推进乡村全面振兴的意见》进一步明确，允许农户将合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用，扎实做好宅基地确权登记颁证工作。农业农村部2023年、2024年一号文件也分别提出“积极稳妥激活农村闲置宅基地资源”“完善闲置农房和闲置宅基地盘活利用政策”。综上，我国农村闲置宅基地具备较大可利用空间，加强宅基地管理、盘活利用闲置宅基地，是推进乡村振兴战略的重要举措。

在上述政策引导与城乡融合发展背景下，一种以城市资本、消费理念和生活方式“下乡”为特征的“乡村绅士化”现象，在我国大都市周边及部分特色乡村地区逐渐显现。该现象通常表现为拥有较高经济资本、文化资本或社会资本的城市中产阶层（“新村民”）进入乡村，通过租赁、改造闲置宅基地与农房，发展民宿、文化创意、休闲农业等新业态。这一过程带动了乡村人口结构、社会关系、空间景观与产业形态的系统性重构。中国的乡村绅士化有其特殊性，在“三权分置”改革的制度框架下，呈现出“政府引导、多元主体共同参与、渐进式重构”的特征，它不仅为闲置宅基地的盘活提供了市场动力 and 新的利用方式，也推动宅基地的功能从单一的居住保障向多元的经营性、文化性功能拓展。

在乡村绅士化这一背景下，闲置宅基地流转与绅士化进程之间存在密切的内在联系。从动力机制来看，城市中产阶层对乡村生活方式的消费需求构成了闲置宅基地流转的市场拉力，而政府对闲置宅基地盘活利用的政策激励则构成了制度推力，二者共同驱动了绅士化进程中的宅基地流转实践。从流转模式来看，乡村绅士化背景下闲置宅基地的流转主要表现为出租、入股、联营及使用权让渡等形式，流转后的宅基地功能从传统的居住功能向民宿经营、文化创意、休闲体验等复合功能转变。从社会效应来看，绅士化在提升宅基地经济价值、带动乡村产业升级的同时，也引发了阶层置换、利益分配不均与原住民边缘化等风险，这些问题已成为学界关注的焦点。

然而，当前研究对乡村绅士化与闲置宅基地流转之间互动机制的分析尚不充分，对二者关系的系统梳理仍有待深化。一方面，既有研究多从乡村绅士化或闲置宅基地流转各自领域展开，对两者交叉地带的理论探讨较为薄弱；另一方面，现有实证研究多集中于东部大都市周边的成功案例，对不同区域、不同类型村庄的差异性关注不足。因此，在乡村绅士化不断推进的背景下审视都市周边闲置宅基地流转的动力机制、运行模式及社会效应，既是深化土地制度研究的理论需要，也是回应乡村治理实践的现实诉求。本文在系统梳理乡村绅士化现象源流与国内外研究进展的基础上，归纳中国乡村绅士化的主要类型与驱动机制，重点评析乡村绅士化背景下闲置宅基地流转的实证研究成果，并在此基础上提出未来研究方向，以期为宅基地制度改革与乡村振兴实践提供学理参考。

1 乡村绅士化概念溯源与研究进展

1.1 绅士化概念的起源与拓展

绅士化（Gentrification）这一经典的城市社会学概念，其理论根源可追溯至英国社会学家Ruth Glass对伦敦内城区社区变迁的观察。其核心含义是指中高收入群体（常被称为“绅士阶层”）向城市中心衰落区域迁移，通过对原有低收入社区进行物质空间更新与社会阶层替换，引发社区人口结构、社会网络及文化景观的全面重构，这一过程往往伴随着原住民的被迫迁离和显著的社会争议。随着全球城市化进程的深化与城市形态的多样发展，西方学术界对绅士化的研究已超越了早期“中产阶级回归内城”的传统范式，衍生出新建型、商业驱动型、旅游导向型、金融化或“超级绅士化”、族裔型以及环境型等多种子类型，标志着该理论已从描述特定人口迁移结果的概念，演变为一个更具包容性和解释力的空间社会分析框架。

值得关注的是，在城市化浪潮对乡村地区施加资本、土地与人口“多重剥夺”的背景下，大都市边缘及众多传统村落普遍遭遇人口外流、产业萎缩与社区活力减弱等“空心化”困境。与此同时，伴随城市资本的溢出效应以及中产阶级对田园生活和自然景观消费需求的上升，“乡村绅士化”（Rural Gentrification）作为一种新兴的空间生产与社会变迁形态随之出现。英国学者Parsons较早对此进行了界定，指出这是城市中产阶级基于对乡村居住环境与休闲生活方式的追求而向乡村迁移，进而导致当地住房市场竞争激化、社会阶层结构发生根本转变以及原住民被动迁离的复杂社会过程。这一概念的提出，不仅突破了绅士化研究以往局限于城市地理范围的边界，更深入揭示了在城乡互动日趋紧密的当下，资本、文化偏好与政策如何协同作用，重塑乡村空间与社会形态的新机制。

1.2 国外乡村绅士化研究的主要议题

国外对乡村绅士化现象的研究起步较早，其理论视角与探索方式为国内研究提供了重要参照。在理论应用方面，行动者网络理论（Actor-Network Theory, ANT）常被用来分析乡村绅士化错综复杂的发展历程。这一理论将人类行动者（例如新居民、本地人、政府部门）和非人类行动者（比如自然环境、历史遗产、建筑样式、政策文件）置于同等地位，指出乡村的演变不只是人为选择的结果，而是多种力量通过转译、联合与竞争所形成的网络化产物。学者们利用这一框架，细致考察了绅士化进程中利益的调和、联盟的形成，以及某些群体如何被包含或排除在发展轨道之外。同时，源自古典政治经济学的地租差理论也频繁用于阐释资本流向乡村的内在动力，即乡村土地原本的低收益与城市消费群体所赋予的新价值预期之间的差距，创造了资本增长的潜在机会。方法层面，国际研究特别强调质性研究的深入性，通过长期的田野驻扎、深度访谈和参与观察，试图从微观日常生活中把握社会联系、空间体验和文化归属的悄然转变。

在研究主题上，国外学术关注点集中在几个关键方向：首先是社会结构变化，着重探讨城市中产阶层移入引发的阶级更替、原居民边缘化以及乡村社会关系的瓦解与重组；其次是空间景观的塑造，观察农业景观、老式建筑怎样转变为迎合城市偏好的消费和审美场所；再次是动力机制解析，从城市中产的生活理念追寻与资本的利润追逐双重角度加以阐释；最后是拓展性讨论，将研究范围延伸到非人类要素，例如特定文化活动（如马术）如何重新塑造乡村的社会结构与空间格局。这些研究成果为理解城市人口向乡村流动过程中的社会整合问题提供了重要的理论支撑。

1.3 国内乡村绅士化研究的本土化探索

与国外研究相比，国内学界对乡村绅士化的关注虽起步较晚，但发展迅速，且依托中国独特的制度环境与本土实践，形成了鲜明的本土化研究特色。例如，何深静等针对广州小洲村的研究是国内乡村绅士化实证研究的重要开端。该研究梳理了小洲村艺术先锋绅士化、学生化两个发展阶段，揭示了快速城市化背景下乡村绅士化的时空演变特征。

国内研究同样借鉴了行动者网络理论等分析工具，但更侧重辨析转型过程中“关键行动者”的角色及其能动性。例如张文力等人通过对成都竹艺村与明月村的比较研究，揭示了开发商主导的“机构绅士化”与艺术家、新村民自组织推动的“自我绅士化”，在发展过程、实践结果与可持续性上存在显著差异，强调了不同关键行动者对乡村转型路径的决定性影响。此外，空间生产理论、“增长联盟”理论等也被用于解析资本、权力与文化如何共同塑造新型乡村空间形态与社会关系。研究方法上，国内研究同样以深度案例研究与质性研究见长，学者们通过长期驻点调研、覆盖政府、企业、新老村民的多主体访谈等方式，积累了丰富的一手经验材料。

在理论建构层面，黄幸等明确指出，构建中国式绅士化理论既要牢牢把握绅士化概念的核心精髓，也必须打破西方语境的束缚，立足中国制度文化背景与社会发展要素，突出本土化绅士化的独特性、制度性与时代性。宋伟轩提出，应将中国的绅士化概念广义界定为“一定地域内社会空间的升级现象”，并指出绅士化是中国推动城市更新的必然结果，也是实现乡村振兴的重要手段。谭华云等进一步提出，研究视角应从“乡村绅士化现象”适度转向“绅士化乡村地域系统”解析，关注主客互动、制度弹性与地方适应的动态耦合过程。受农村土地权属与宅基地制度约束，中国乡村绅士化因制度背景、前提条件与动力结构的差异，呈现出鲜明的本土特性，并未引发直接的阶层置换与不可调和的失所效应。

基于丰富的本土案例积累，国内研究已形成若干核心研究领域。在类型学划分上，原榕等人依据主导力量与演化路径，划分出文创休闲型、居住度假型、产创融合型等不同类型，又从主体视角区分了政府引导型、企业主导型与混合驱动型，旨在为差异化的发展实践提供分类指导。徐菊芬探究了旅游发展背景下的乡村绅士化特征，郭斯琪分析了旅游绅士化影响下的乡村空间重构，王华解析了旅游驱动型乡村绅士化的过程与机制，宋伟轩完成了南京绅士化乡村的类型辨识与特征刻画，这些研究共同丰富了学界对中国乡村绅士化类型谱系的认知。

在过程机制分析上，现有研究普遍识别出乡村绅士化的一般发展阶段：从初期村民主导的自发尝试，到因资源与能力不足陷入发展瓶颈，再到外部资本或组织（开发商、政府工作组、艺术机构）作为新的“关键行动者”介入，推动乡村实现实质性转型。不同路径（如企业高效主导与政府/工作组稳健推动）在社会融合效果、利益分配格局与村民获得感层面呈现出明显不同的结果。在驱动机制上，国内研究归纳出城市中产消费需求、地方政府政绩考核与资本增值需求三重推力叠加的驱动模型。在影响评估方面，研究既肯定了绅士化在提高村民收入、改善乡村基础设施、活化乡村经济方面的积极作用，也敏锐指出其可能带来的负面社会影响，如利益分配向资本倾斜、村民参与社区事务的话语权削弱、乡土文化原真性流失以及熟人社会关系网络的松动。

2 闲置宅基地流转研究现状与绅士化背景的引入

2.1 闲置宅基地流转研究的核心议题与盲区

国内学术界关于闲置宅基地流转的研究，主要集中于三大核心议题。第一，退出补偿机制研究，重点关注补偿标准的确定、补偿方式的选择以及农户的受偿意愿。此类研究多从经济理性视角出发，强调补偿金额对农户决策的激励作用。第二，多元流转方式研究，涵盖出租、入股、联营、互换及使用权转让等多种形式。学者们对不同流转方式的制度适应性、交易成本及实施效果进行了比较分析。第三，农户意愿影响因素研究，通过问卷调查与计量模型，识别出年龄、收入水平、非农就业比例、社会保障状况等因素对农户流转意愿的显著影响。此外，制度改革试点评估亦是重要的研究领域，学者们对各地宅基地制度改革试点的成效、问题与经验进行了跟踪评价。

综观上述研究，可发现一个显著特征：既有研究多侧重于“供给端”，即关注农户（作为宅基地供给方）的行为决策与制度设计，而对“需求端”——即谁在接手闲置宅基地、为何接手以及接手后产生的社会后果——关注明显不足。具体而言，现有研究存在以下盲区：第一，对流转后宅基地的实际使用者（如新村民、企业、投资者等）的身份特征、动机与行为模式缺乏系统刻画；第二，对流转所引发的社会空间重构效应，尤其是原住民社会网络、地方认同及生计模式的变化，关注不足；第三，对不同类型村庄因绅士化程度差异而导致的流转成效分化，缺乏比较分析。这些盲区的存在，使得现有研究难以完整阐释闲置宅基地流转的深层社会逻辑。

2.2 乡村绅士化视角的补位逻辑

乡村绅士化视角的引入，恰好弥补了既有研究的不足。该视角将闲置宅基地流转置于“资本—权力—文化”三重互动的分析框架之中，有助于阐明以下三个关键问题：

第一，为何相同的流转政策在不同村庄因绅士化程度的差异而产生迥异的活化成效？乡村绅士化视角揭示，村庄的资源禀赋、区位条件、社会网络以及外部资本的介入程度，共同决定了流转政策的实施效果。第二，流转所引发的不仅是土地利用方式的转变，更是社会空间结构的系统性重构——原住民的社会网络、地方认同与生计模式如何在流转过程中被重塑？这一追问将研究视野从“地”转向“人”，从“效率”转向“公平”。第三，绅士化进程中新村民与原住民之间的互动关系，如何反作用于宅基地流转的可持续性？这一问题将流转视为一个动态的社会过程，而非一次性的资源配置行为。

换言之，乡村绅士化视角将宅基地流转从“资源配置问题”拓展为“社会空间重构问题”，从而为理解其深层社会效应提供了更为丰富的分析维度。事实上，已有学者开始尝试将二者关联起来。刘蕾指出，随着农村土地制度的新一轮放宽，乡村绅士化的制度壁垒逐渐降低，“三块地”试点工作拓展了农村土地在多元市场主体间的流动渠道，为乡村绅士化创造了有利条件。徐凯基等从国土空间治理层面进一步剖析了制度因素对大都市郊区乡村绅士化的作用，指出“规划—整治—运营”一体化的治理模式在绅士化进程中扮演着核心角色。然而，现有研究多集中于单一案例或单一类型，对于不同主导力量驱动下的绅士化类型与宅基地流转模式之间的对应关系，尚缺乏系统的类型学分析。

3 乡村绅士化背景下闲置宅基地流转的主要研究方向

通过对乡村绅士化概念及闲置宅基地流转研究的系统性梳理，表明现有研究尽管已积累了相当数量的实证案例，但在研究视角、方法论路径及区域覆盖方面仍存在显著不足。为促进该领域的深入发展，未来研究应基于政府与市场力量的配置关系，聚焦以下四个主要方向进行探索，以揭示不同类型绅士化在宅基地流转方式、社会效应及可持续性方面的差异及其内在逻辑。在中国城乡融合发展战略与农村土地制度改革的宏观背景下，乡村绅士化展现出与西方经典模式相异的独特机制及复杂效应。当前国内实践与研究主要集中于大都市郊区及特色资源村落，采用问卷调查、深度访谈、案例比较与遥感分析等混合研究方法，揭示了不同主导力量驱动下的差异化路径。依据政府与市场力量的配置关系，未来研究应着重围绕政府主导型、乡建企业介入型、旅游驱动型以及内外互动型四种类型展开深入探讨，这些类型依次呈现出从“强政府－弱市场”向“弱政府－强市场”过渡，并进一步由外生驱动向内生驱动转化的逻辑脉络。

类型	驱动力来源	宅基地流转方式	推进速度	原住民参与度	利益分配风险
政府主导型	行政力量	土地收储、统一规划	快	低	低
企业介入型	资本力量	租赁、合作经营	较快	中	高
旅游驱动型	市场需求	分散出租、自主经营	中等	中	中
内外互动型	内外博弈	混合模式	较慢	高	低

3.1 政府主导型：行政力量驱动的宅基地集中盘活

政府主导型乡村绅士化的核心特征在于，政府以驱动者、协调者与参与者的多重角色，自上而下地主导绅士化进程。刘蕾以南京不老村为例，将该模式概括为“组织型乡村绅士化”。研究表明，该模式实现了乡村物质空间的更新、社会结构的重组与产业发展的转型，在过程层面呈现出快速空间更新、先迁后入的人口置换及商业化业态植入等鲜明特征。在机制层面，在政府主导下形成了“政府+中介+绅士群体+原住民”的增长联盟。

在宅基地盘活方面，政府通过土地收储、统一规划与空间更新，高效实现了“先拆后建”的人口置换与商业化业态的规模化植入，彰显了行政力量在短期内重塑乡村空间的强大能力。从效应视角审视，该模式在实践中落实了原住民的城镇化意愿，促进了其生产生活方式的转型，规避了社会矛盾，推动了城市要素回流与多元反哺，最终实现了城乡关系的重构与乡村复兴。然而，该模式亦存在明显局限：政府前期投入巨大，对财政实力要求较高；原住民虽获得物质补偿，但“被迁出”导致其与原乡村空间割裂，社会关系网络遭受破坏，可持续性有待进一步考察。

3.2 乡建企业介入型：市场力量主导的宅基地功能转换

乡建企业介入型乡村绅士化的核心驱动力源于市场力量，政府主要发挥引导与监管作用。陈培培以南京市龙尚村为例，阐明了企业作为关键行动者在绅士化进程中的推动作用。研究指出，乡建企业通过整合资本、技术及市场资源，在较短时间内促进了乡村空间的更新与功能转型，闲置宅基地经由租赁、合作等途径被改造为民宿、文创空间等经营性场所，实现了从居住保障功能向经营性功能的转变。

相较于政府主导型，企业介入型在运营效率与市场敏感度方面具有优势，能够更为迅速地实现闲置宅基地的经济价值。然而，企业以盈利为导向，在与本地村民的利益协调过程中易引发矛盾，可能导致资本过度挤压原住民生存空间。从适用条件来看，企业介入型因其逐利本质，更常见于市场化程度较高的地区；而对于市场基础薄弱的乡村，旅游驱动型则呈现出差异化的发展路径。

3.3 旅游驱动型：消费需求牵引的乡村绅士化

旅游驱动型乡村绅士化的核心驱动力源于城市中产阶层的消费需求，政府与企业在需求牵引下协同参与。该类型的本质特征在于：以旅游消费为媒介，城市游客的涌入催生了住宿、餐饮、休闲等配套服务需求，进而吸引外部资本与新村民流入，推动闲置宅基地的功能置换与空间重构。

储德平与黄成昆以陕西袁家村为例，揭示了在缺乏外部强力干预的情形下，乡村依托内生动力实现社会阶层演替与空间重构的路径。谭华云等以广西巴马盘阳河流域为例，基于流动性视角阐明了舒适移民型乡村绅士化的演化规律，指出外来移民对乡村生活空间的重塑呈现显著的阶段性特征。徐菊芬指出，旅游驱动的绅士化常伴随乡村景观的消费化转型与地方文化的舞台化呈现。王华阐释了旅游资本介入后乡村社会结构的变迁过程。郭斯琪则揭示了旅游发展如何重塑乡村的土地利用模式、空间形态与社会关系网络。

3.4 内外互动型：商业模型与乡土模型的博弈与平衡

与前三种外生驱动路径不同，内外互动型体现了乡村内部力量与外部力量的博弈与融合。原榕以西毗苏村为例，研究了商业模型与乡土模型融合背景下的乡村绅士化特征。研究指出，不同主导力量之间的博弈从根本上决定了绅士化路径的差异。在商业模型主导的村庄中，市场逻辑推动空间高度商品化，社区结构发生显著变化；而在乡土模型主导的村庄中，传统文化与社会网络发挥了缓冲作用，阶层置换程度较低，社区变迁更为渐进。

3.5 综合比较：不同类型绅士化对闲置宅基地流转的差异化影响

上述四种类型并非彼此孤立，而是在实践中相互交织、动态演化。为更清晰地呈现不同类型之间的差异与关联，有必要从多个维度进行综合比较。

从驱动力来源看，政府主导型依赖于行政力量，企业介入型依赖于资本力量，旅游驱动型依赖于市场需求，内外互动型则依赖于内外力量的博弈平衡。从宅基地流转方式看，政府主导型以土地收储和统一规划为主，企业介入型以租赁和合作经营为主，旅游驱动型以分散出租和自主经营为主，内外互动型则以混合模式为主。从社会效应看，政府主导型效率最高但原住民参与度最低，企业介入型运营效率较高但利益分配容易失衡，旅游驱动型社会融合较好但稳定性不足，内外互动型社会成本最低但推进速度较慢。

陈昌玲等对高淳区三个村庄的比较研究进一步印证了上述差异。研究表明，实行“政府引导+村民自主经营”的大山村，通过农家乐合作社形成了内生性增长，模式更接近内外互动型；而“市场主导+企业整体运营”的垄上村属于企业介入型，依托专业公司成功打造出主题化的茶文化空间；“政府主导+多元主体经营”的高岗村则属于政府主导型，通过校地合作引入了高能级品牌。这些案例共同验证了“有为政府促进有效市场”这一治理逻辑在乡村场域的实践形态，也为闲置宅基地的差异化盘活路径提供了实证支撑。

4 研究述评与展望

4.1 现有研究的主要不足

国内乡村绅士化研究虽已收获显著成果，但整体审视现有文献，仍可发现若干有待深化与突破的领域与不足。其一，在研究对象的选择方面，表现出明显的“成功案例倾向”，学界注意力高度集中于那些成名较早、发展成果突出的典型村庄，而对成效有限、遇到困难甚至失败的案例则极少涉及。其二，在研究视角的深度上，既有工作多从宏观层面描绘社会经济结构转型，但对村民个体在急剧变化中的微观心理状态还缺乏细致入微的探查。其三，在研究方法上，当前研究主要依赖深入的质性个案分析，定量手段应用不足。其四，在案例的地理覆盖上，存在突出的区域失衡现象，中西部地区的乡村绅士化实践及其独特逻辑尚未获得充分关注。

4.2 未来研究方向

针对现有研究的不足，未来的学术探索可从以下若干层面进一步深入与扩展。首先，需要着力丰富案例研究的多样性，力求构建能够超越特定情境的中层解释框架。其次，研究应强化“主体性”关怀，借助人类学、心理学等多学科工具，捕捉原住民对乡土变革的微妙感知。再次，在方法层面，可尝试融合定量研究手段，实现方法交叉验证。最后，应将“可持续性”及“社区韧性”等前瞻理念有机融入分析体系，全面审视不同绅士化模式的长期影响。

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